content:
Индивидуальный жилой дом это градостроительный кодекс: ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе / КонсультантПлюс —
Skip to content
Дизайн домов
Советы по ремонту
Строительный блог
Индивидуальный жилой дом это градостроительный кодекс: ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе / КонсультантПлюс
07.08.1982 28.10.2021 by alexxlab
Содержание
Кадастровая палата разъясняет о жилых домах блокированной застройки.
Индивидуальное жилищное строительство —
Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки
Понятие индивидуального жилого дома по градостроительному кодексу — LawsExp.com
Индивидуальный жилой дом
Этажи жилых домов
Количество этажей и этажность
ИЖС или нет?
Обособленность индивидуального жилого дома
Назначение индивидуального жилого дома
Количество этажей индивидуального жилого дома
Понятия жилой дом индивидуальный жилой дом
Что это такое дом блокированной застройки в 2019 году
Как построить индивидуальный жилой дом по нормам и требованиям?
Понятие индивидуальный жилой дом по закону
Индивидуальный жилой дом определение градостроительный кодекс 2019
Что такое индивидуальный жилой дом градостроительный кодекс
Жилой дом определение в законодательстве
Понятие жилой дом по градостроительному кодексу
Можно ли построить индивидуальный жилой дом по нормам и требованиям?
Строительство индивидуального жилого дома — Официальный портал Казани
Дачная амнистия продлена.
Начало строительства:
Глава 17.40 СТАНДАРТЫ РАЗВИТИЯ ТАУНХАУС
Глава 17.40
17.40.010 Цель и предназначение.
17.40.020 Определения.
17.40.030 Требования к приложению.
17.40.040 Окончательный план благоустройства ландшафта и участка.
17.40.050 Утверждение — Создание района.
17.40.060 Переоборудование существующих конструкций.
17.40.070 Архитектурная обработка.
17.40.080 Обслуживание общих частей.
17.40.090 Общее открытое пространство.
17.40.100 Компенсация общего открытого пространства.
17.40.110 Дворовые.
17.40.120 Требования к отступлению.
17.40.130 Требования к двору.
17,40,140 Минимальные расстояния.
17.40.150 Фасад ул.
17.40.160 Уличная система.
17.40.170 Благоустройство улиц и отвод.
17.40.180 Въезд и выезд.
17.40.190 Парковка.
17.40.200 Порезы бордюров.
17.40.210 Ландшафтный дизайн.
17.40.220 Коммунальные услуги и услуги.
17.40.230 Вспомогательные постройки.
17.40.240 Проект здания — Расположение пожарного гидранта.
17.40.250 Строительный проект — Противопожарные переходы.
17.40.260 Требования пожарной безопасности.
городов начинают сомневаться в американском идеале: дом с двором на каждом участке
Момент кризиса
Возвращение к истории
Коды землепользования SANDAG
Могут ли город сказать мне, как должен выглядеть мой новый дом?
Нравится:
дополнительных жилых домов | SF Planning
Дополнительное жилище — SDCI
Что это такое?
Какие разрешения вам нужны?
Изучите код
Подразделений кластера
Исторический отчет PAS серии
Подразделения кластера
Что такое кластерное подразделение?
Прецеденты
Предложений
КОНСТРУКТИВНЫЕ ФАКТОРЫ
Заинтересованные стороны
Детерминанты тракта
Задачи кластерных подразделений
ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ И ЗОНИРОВАНИЕ КЛАСТЕРА
Резервы планового развития
«Кластерное зонирование»
ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
Собственность
Частное владение
Ограничения, обязанности и общественные полномочия
Мероприятия по обеспечению целостности открытого пространства
ВЫВОДЫ
СНОСКИ
БЛАГОДАРНОСТИ
ССЫЛКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ I
Выдержка из Закона Нью-Йорка, глава 21 сводных законов, статья 3.
ПРИЛОЖЕНИЕ II
Предлагаемая поправка к Постановлению о зонировании
Порядок застройки односемейных микрорайонов
ПРИЛОЖЕНИЕ III
Город Гилфорд, штат Коннектикут
Поправка к Положению о Подразделении
Кадастровая палата разъясняет о жилых домах блокированной застройки.
Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов и неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения. Кадастровая палата по Чувашской Республике, по многочисленным обращениям граждан, разъясняет о жилых домах блокированной застройки.
Блокированная застройка признается цельным строением с отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным. Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.
По определению Градостроительного Кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящее из нескольких блоков однотипных зданий, имеющих общую стену. Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.
Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.
Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
Такие нормы обуславливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку. Если объект располагается на земле, предназначенной для индивидуального строительства, то должны быть соблюдены требования к площади участка под отдельным блоком — не менее размера установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта для земельного участка индивидуального жилищного строительства.
При проведении кадастровых работ по определению границ таких земельных участков признается одна из общих стен блоков, при этом раздел общего участка осуществляется по линии стены.
В соответствии с.ч. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Индивидуальное жилищное строительство —
Какие только не строят дома! Современные материалы и полет фантазии позволяют строить дома причудливых форм, оригинальных планировок, в разных стилях. Однако не каждый дом можно в последствии признать жилым. Не каждый дом является зданием.
Индивидуальный жилой дом — жилой одноквартирный дом с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящее или блокированной застройки. То есть это отдельный дом, в котором проживает одна семья (один человек). Относительно этажности, в правилах землепользования и застройки указывается количество этажей и максимальная высота всего здания.
С 03 августа 2018 года согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для ИЖС не требуется получение разрешения на строительство. Однако в соответствии с частью 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ вы можете разработать проект индивидуального дома — это ваше право.
Необходимо отметить, что проект поможет избежать проблем в будущем. Проект позволяет в полной мере представить облик здания, его конструктивные решения. Вы можете рассчитать стоимость оборудования, материалов, предусмотреть возможные дополнительные расходы.
В статье 16 Жилищного кодекса РФ указано, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Данное определение является общим и не раскрывает в полной мере признаки, которым должен соответствовать жилой дом.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение, в котором установлены требования, которым должно соответствовать жилое помещение (раздел 2).
Свод правил 55.13330.2016, утвержденный и введенный в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр, дает характеристику индивидуальному жилому дому.
В разделе 2 указаны своды правил и СанПиНы, которые применяются при строительстве дома. В частности, отдельные правила применяются при строительстве многоквартирных домов. Это касается фундамента, энергоэффективности, влагозащиты, вентиляции, пожарной безопасности, инсоляции, шумоизоляции, высоты помещений, их взаимного расположения, санитарно-эпидемиологических норм. На Постановление Правительства РФ № 47 также ссылается свод правил. Исходя из этого, положения, касающиеся жилых помещений в многоквартирном доме, относятся также и к индивидуальному жилому дому в том смысле, что положения применяются не к зданию, а к помещению, жилому.
Для индивидуального жилого дома не обязательно наличие централизованного водо-, теплоснабжения, водоотведения. Во многих поселениях центральных коммунальных инженерных систем нет и не будет еще очень долго. В таких поселениях питьевая вода привозится. Теплоснабжение и водоотведение домовладельцы организуют по своему усмотрению: септик, печи, котлы.
Индивидуальный жилой дом является объектом капитального строительства.
В статье 130 Гражданского кодекса РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В статье 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Ничего не понятно.
Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что право собственности на объект капитального строительства подлежит государственной регистрации, сведения о таких объектах вносятся в кадастр недвижимости.
Для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом он должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, должен являться объектом капитального строительства, и не должен быть самовольной постройкой в смысле статьи 222 Гражданского кодекса РФ – соответствовать требованиям градостроительных регламентов. В противном случае администрация может выступить с требованием о сносе самовольной постройки, а случае регистрации права собственности – о признании права отсутствующим. Не стоит строить жилой дом на участке, на котором такое строительство запрещено.
Соблюдение закона позволит избежать проблем и финансовых трат в будущем. Мы поможем вам действовать в соответствии с законом.
Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки
В Госдуму внесен проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».
Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net
Законопроект вводит в Градостроительный Кодекс РФ (ГрК РФ) понятие «дом блокированной застройки». При этом необходимо отметить, что в ГрК РФ в настоящее время используется термин «жилые дома блокированной застройки», однако данное понятие, как указывал портал ЕРЗ.РФ, не было раскрыто.
Законопроектом устанавливается, что под домом блокированной застройки понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход. При этом необходимо отметить, что в определении отсутствует указание, что дом блокированной застройки должен иметь выход на территорию общего пользования.
Таким образом, законопроект устраняет выявленную по результатам анализа положений законодательства и практики его применения правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки, определяя, что дом блокированной застройки является видом жилого дома.
Законопроектом предусматривается, что в случае если созданный до дня вступления в силу настоящего закона жилой дом блокированной застройки, расположен на земельном участке (ЗУ), находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, последние вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех в Росреестр с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с новыми требованиями.
В случае, если созданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, расположен на ЗУ, находящемся в общей долевой собственности, решение, собственников может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного ЗУ с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки.
Вносятся изменения в ст. 49 ГрК РФ, в которой устанавливается, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации домов блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Фото: www.news-factor.ru
Устанавливается, что в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки необходимо получить согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду.
Эксплуатация дома блокированной застройки осуществляется с учетом необходимости обеспечения безопасной эксплуатации находящихся в одном ряду домов блокированной застройки, имеющих общие стены с указанным домом.
Корреспондирующие нормы в части изменения понятийного аппарата, вносятся и в другие законодательные акты:
• Жилищный Кодекс РФ;
• закон 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)»;
• закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• закон 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;
• закон 161-ФЗ от 24.07.2008 «О содействии развитию жилищного строительства»;
Фото: www.zagorod.ru
• закон 43-Ф3 05.04.2013 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»;
• закон 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»;
• закон 225-ФЗ от 13.07.2015 «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»;
• закон 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
Предполагается, что в случае принятия законопроекта он вступит в силу с 1 марта 2022 года.
Фото: www.mshj.ru
Другие публикации по теме:
При направлении проектной документации на экспертизу застройщик вправе выбрать перечень стандартов и СП обязательного применения
Дачную амнистию продлят до марта 2031 года
Президент дал важные поручения по ипотеке для ИЖС и инфраструктурным кредитам
Правительство не отказалось от идеи распространить механизм проектного финансирования на ИЖС, но сейчас для этого нет правовой базы
Понятие BIM-технологий включат в Градостроительный кодекс: комментарий эксперта
Под блокированными жилыми домами разрешат оформлять единый земельный участок
ДОМ.РФ: Индивидуальное жилищное строительство необходимо в законодательном порядке перевести на эскроу
Программу «Дальневосточный гектар» распространят на 18 регионов
Прием заявок на Всероссийский открытый конкурс типовых проектов ИЖС стартует в конце июня
Новые изменения в положениях о дачной амнистии
Крупнейший застройщик таунхаусов уходит в индивидуальное жилищное строительство
Управление малоэтажными домами и таунхаусами: что подсказывает опыт Чехии
Таунхаус считать зданием или помещением? Авторы законопроекта провели опрос застройщиков
Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта
Понятие индивидуального жилого дома по градостроительному кодексу — LawsExp.com
Содержание статьи
Hannamariah / Depositphotos.com
В соответствии с внесенными в Градостроительный кодекс изменениями, вступившими в силу 4 августа, под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Предусмотрено, что параметры, установленные Градостроительным кодексом РФ для объектов ИЖС, применяются также к жилым домам и индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено законодательством (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).
Градостроительный кодекс РФ дополнен положениями, в соответствии с которыми при строительстве, реконструкции объектов ИЖС и садовых домов не требуется выдача разрешения на строительство. Вместе с тем в таких случаях застройщик должен будет подать в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве (реконструкции). Уполномоченный орган после проверки представленных застройщиком документов направит ему уведомление о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС (садового дома) установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке.
До какой даты сохранен упрощенный внесудебный административный порядок легализации объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для этих целей? Узнайте из материала «Самовольная постройка» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
После окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщику необходимо будет подать в уполномоченный орган соответствующее уведомление, по результатам проверки которого уполномоченный орган примет решение о соответствии (несоответствии) построенного (реконструированного) объекта установленным требованиям. Минстрой России уже подготовил проект 1 соответствующих уведомлений.
Объект ИЖС, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу рассматриваемого закона, может превышать параметры, указанные в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции этого закона), при условии, что параметры данного объекта соответствуют разрешению на строительство.
1 С текстом проекта приказа Минстроя России «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 02/08/08-18/00082994).
Ниже мы приведем выдержки из действующего законодательства и нормативной документации, относительно вопроса определения и отнесения дома к объектам индивидуального жилищного строительства.
Индивидуальный жилой дом
По определению части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом, это дом который отвечает следующим требованиям:
отдельно стоящий
количество этажей не более чем три
предназначен для проживания одной семьи
На первый взгляд все более чем понятно и очевидно, тем не менее часто можно услышать споры относительно количества этажей дома, как они считаются. Споры возникают из-за разных определений схожих терминов: “количество этажей” и “этажность”.
Этажи жилых домов
Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:
Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.
Количество этажей и этажность
Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.
Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
ИЖС или нет?
Таким образом индивидуальный жилой дом, это дом количество всех этажей которого не превышает три, не зависимо от того надземные или подземные это этажи, технические, подвальные или цокольные. Дом с двумя полноценными надземными этажами, третьим мансардным этажом, и подземным подвальным не является объектом ИЖС. Строительство такого дома влечет за собой определенные сложности:
Сложность в получении разрешения на строительство. Необходимо посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Скорее всего строить дом, отличный от ИЖС, окажется запрещено.
Обязательность разработки проектной документации силами привлеченной организацией, имеющей свидетельство СРО. Членство СРО ежегодно обходится в значительную сумму, которая обязательно включена в цену проекта.
Стоимость разработки такого проекта значительно выше стоимости проекта индивидуального жилого дома. Так как к проекту и его составу предъявляются особые требования, отступать от которых нельзя. Для проверки качества разработанной документации законодательно установлена необходимость проведения экспертизы.
В отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства) экспертиза не проводится.
Так же, самостоятельное строительство будет невозможно: строительство должна будет осуществлять компания, имеющая свидетельство СРО. Регулярные затраты застройщика на “строительное” СРО будут точно так же включены в стоимость Вашего будущего дома.
Для строительства индивидуального жилого дома членство СРО не требуется.
Индивидуальный жилой дом — это дом, стоящий отдельно, предназначенный для одной семьи и имеющий не более трех этажей. В этом самом определении обозначены три основных критерия индивидуально-жилого дома:
Каждый из критериев имеет свои определенные параметры, о которых и пойдет речь дальше.
Обособленность индивидуального жилого дома
Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.
От всех перечисленных видов домов индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются как бы личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.
Назначение индивидуального жилого дома
Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья.
Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.
Главное преимущество индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь протекают такие жизненно необходимые процессы, как прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.
В юридическом смысле семья – это объединение лиц, связанных между собой обоюдными правами и обязанностями. Они возникают из таких процессов, как брак, родство, усыновление. Но понятие это достаточно общее и далеко не единственное. Законодательством понятие семьи не определяется, и это дает большие возможности расширить круг людей, попадающих под такое понятие как «одна семья»
Количество этажей индивидуального жилого дома
Этот фактор определения индивидуального жилого дома, наверное, самый спорный. Он всегда вызывал столько разных мнений, что к единому определению склониться трудно.
Статус «индивидуального жилого дома» дом получает, только если в нем не более трех этажей. Сразу стоит уяснить, что в эти три этажа входят и цокольный этаж, и мансардный. Но есть очень много информации, по которой цокольный этаж при определенных обстоятельствах не является этажом, который не считается при определении этажности дома. По строительным нормам это действительно так, но вот для получения кадастрового паспорта и постановки на учет жилищного фонда это считается правильным.
По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2008 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.
Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх цокольного перекрытия находится над землей, обычно ниже, чем два метра. Именно поэтому на сегодняшний день цокольный этаж чаще всего не учитывается при расчете этажности дома, так как не является надземным этажом.
Но если внимательно вчитаться в регламентирующие этот момент статьи Градостроительного кодекса, в которых расписано определение индивидуального жилого дома, то можно увидеть, что упоминания о том, что три этажа – это только надземные этажи, нет нигде. То есть конкретно, какие этажи надо учитывать, не отражено. Вот отсюда и вытекает большинство спорных вопросов по определению этажности дома, так как данное утверждение не соответствует Градостроительному кодексу.
Помимо этого, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах подсчета общей площади помещения, конкретно о том, что они прописаны в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»). В указанном документе расхождений с Градостроительным кодексом нет. То есть при подсчете площади и количества этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, мансардные и другие виды.
Судебные иски в этом вопросе почти на 100 % подтверждают правомерность вышеуказанных норм и правил Градостроительного кодекса, и цокольный этаж включается в количество общих этажей дома.
Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому. Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.
Если Вам интересна информация о строительстве коттеджа под ключ и Вы хотите узнать сколько это будет стоить? То в этом случае Вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону или e-mail, либо оставить заявку на нашем сайте на расчет стоимости строительства коттеджа в Москве и Санкт-Петербурге.
Сен 10, 2019 adminlawsexp
голоса
Рейтинг статьи
Понятия жилой дом индивидуальный жилой дом
Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье. Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.
ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Уточнение понятий жилой дом, капитальный объект, некапитальное строение, самовольная постройка Помо
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!
Что это такое дом блокированной застройки в 2019 году
Это очень важное поле, заполните его, пожалуйста. Пожалуйста, укажите правильный e-mail. Пожалуйста, укажите правильный номер телефона. Москва, Ленинградский пр-т, 47 welcome superdoms. Проектирование Строительство. Фото построенных домов Портфолио Образцы разделов проекта. Стоимость проектирования Стоимость строительства. Позвоните мне. Я хочу узнать подробнее о создании частного дома. Мы Вам позвоним. Это очень важное поле, заполните его, пожалуйста Пожалуйста, укажите правильный e-mail Пожалуйста, укажите Ваше имя Пожалуйста, укажите правильный номер телефона.
Отправить заявку. Write Close. Написать в WhatsApp. Что нужно знать до начала стройки, чтобы жить в доме с удовольствием? Построить индивидуальный жилой дом, соответствующий нормам можно, только если знать, что это за требования. Каким признакам должен отвечать индивидуальный дом, чтобы им являться, разберем в этой статье. Есть вещи, которые определяются непосредственно будущим хозяином дома, желательно с помощью архитектора — это состав, размеры и взаимное расположение помещений дома.
А, например, с вводом в дом газа все предельно регламентировано. Заказать авторский проект и строительство индивидуального жилого дома в Москве или Московской области в нашем бюро или сначала прочитать о требованиях к дому, посмотреть проекты и узнать подробнее о том, как построить дом. Заказать индивидуальный жилой дом. Меня интересует проектирование и строительство индивидуального жилого дома. Мы свяжемся с Вами. Начнем с понятия индивидуального жилого дома, которое дается в Градостроительном кодексе.
Под индивидуальным жилым домом понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Таким образом, в определении индивидуального жилого дома заложено три критерия: обособленность; количество этажей и высота дома; назначение и характер использования; Рассмотрим каждый из этих признаков, а затем перейдем к проектам и требованиям к индивидуальному жилому дому.
Признаки индивидуальных жилых домов. По данному критерию дом характеризуется как отдельно стоящий. Тем самым индивидуальный жилой дом отличается от блокированных домов, с одной стороны, и многоуровневых квартир в многоквартирных домах, с другой стороны. От указанных домов индивидуальный жилой дом отличается тем, что в нем все несущие конструкции его собственные и предназначены только для данного дома: дом стоит на собственном, предназначенном именно для него фундаменте, имеет свои стены, то есть такие, которые не являются стенами другого дома.
Количество этажей и высота дома. Федеральный закон от Если ранее индивидуальным жилым домом считался дом с количеством этажей не более чем три, без уточнения надземных и подземных, то сейчас прямо сказано, что ограничение касается надземных этажей. С 4 августа года в число этажей индивидуального жилого дома не включается цокольный этаж. Цокольный этаж считается надземным этажом, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.
Эта норма приведена в Письме Роснедвижимости от По современной практике расстояние от земли до верха надцокольного перекрытия обычно менее 2 метров и даже менее 1,5 метров, поэтому цокольный этаж в большинстве случаев не включается в число надземных этажей, а, следовательно, не учитывается при расчете этажности дома. Следовательно, дом по Градостроительному кодексу будет индивидуальным жилым, если в нем, например, 2 полных этажа, один мансардный и цокольный.
Кроме того новая редакция Градостроительного кодекса содержит дополнение по высоте дома — не более 20 метров. Это еще не значит, что можно строить дом высотой 20 метров, есть еще ограничения, накладываемые градостроительным планом, в котором может быть указана максимальная высота объекта строительства 10 метров. Заметим, что при высоте дома 20 метров высота потолков каждого из трех этажей будет под 6!
Сколько этажей лучше делать в индивидуальном доме? Назначение и характер использования. Индивидуальный жилой дом в соответствии с Градостроительным кодексом в редакции Федерального закона от Основное отличие жилого дома от других зданий состоит в том, что в нем постоянно или временно проживают люди. При этом обязательное условие, чтобы эти граждане, если и не были одной семьей как в старой редакции определения , то хотя бы не разделяли дом на самостоятельные объекты недвижимости, то есть чтобы отдельные помещения квартиры не становились отдельными объектами права и не продавалась по отдельности.
При этом оформить на индивидуальный жилой дом общую совместную собственность для супругов или общую долевую собственность например, для детей, родителей, сестер, братьев и других родственников, а также лицам, не имеющих родства , не запрещается. Типовые индивидуальные жилые дома. Проект квадратного дома 10 на 10 со спальней на 1-м этаже. Проект дома с гостевой комнатой на 1-м этаже. Проект дома для семьи с 2-мя детьми и бабушкой. Проект дома на 5 человек со спальней на 1-м этаже.
Проекты индивидуальных жилых домов. Проект индивидуального жилого дома в стиле Райта. Проект Индивидуального жилого дома для семьи из двух поколений. Проект и фото индивидуального жилого дома с террасой. Технические требования к индивидуальному жилому дому. Технические требования к индивидуальному жилому дому регламентируются рядом нормативных документов, в частности, СП Разумеется, изложить все требования, указанные в вышеперечисленных документах, в рамках одной статьи не представляется возможным, поэтому остановимся на основных требованиях к индивидуальным жилым домам.
Многое в индивидуальном жилом доме, как например, состав, размеры и взаимное расположение помещений дома, перечень инженерного оборудования, определяется непосредственно будущим хозяином. Понятно, что при этом в доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.
Будете ли вы довольны своим домом? Требования к помещениям индивидуального жилого дома. Установлены требования по минимальным размерам помещений, которые определяются с учетом расстановки в помещениях необходимой мебели и оборудования. Так, например, спальня должна быть не менее 8 квадратных метров, а кухня — не менее 6. Регламентирована также минимальная ширина и высота помещений. Так, например, высота жилых комнат и кухни должна быть не менее 2,7 метров, а если они расположены в мансарде — 2,3 метров.
К тому же указывается, что в таких комнатах должно быть обеспечено естественное освещение. Виды, назначение и размеры помещений в зависимости от площади частного жилого дома. Пример удобной планировки дома 10 на 10 м. Консультация архитектора по помещениям. Я хочу проконсультироваться по помещениям индивидуального жилого дома. Мы Вам позвоним и проконсультируем. Требования к конструкциям индивидуального жилого дома. Конструкции и основания дома должны быть рассчитаны на восприятие нормативных нагрузок и воздействий, исключая деформации и повреждения.
Методы расчета несущей способности конструкций и допустимой деформативности должны отвечать требованиям действующих нормативных документов на конструкции из соответствующих материалов. Проектирование индивидуальных жилых домов: что важно при заказе. При проектировании несущих конструкций должны быть учтены все нагрузки постоянные и временные , включая вес самих конструкций, давление грунта, нагрузки от людей и тяжелого оборудования печей, каминов и т.
При проектировании фундамента дома нужно учесть физико-механические характеристики грунтов, их агрессивность, а также агрессивность и близость грунтовых вод. Нормы пожарной безопасности для индивидуального жилого дома. Требования пожарной безопасности изложены в довольно обширном документе: Федеральный закон от 22 июля г. Заметим лишь, что при проектировании и строительстве индивидуальных жилых домов должны быть предусмотрены меры по предупреждению возникновения пожара, обеспечению возможности своевременной эвакуации людей из дома на прилегающую к нему территорию, нераспространению огня на соседние постройки, а также обеспечению доступа к дому для тушения пожара и спасению людей.
При этом должна учитываться возможность возникновения огня внутри любого помещения и выхода его на поверхность дома. Требования к инженерным сетям дома. В индивидуальном жилом доме должны быть запроектированы системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации и электроснабжения. Система вентиляции должна обеспечивать равномерность поступления и распространения воздуха, а также поддерживать его чистоту и должное качество.
Из помещений, в которых выделяются вредные вещества или неприятные запахи, воздух должен удаляться непосредственно наружу, минуя другие помещения и вентиляционные каналы. Система канализации может быть централизованной, локальной или индивидуальной, в том числе выгребной, поглощающей или с биообработкой. Ввод в дом газопровода производится либо непосредственно в кухню, либо в котельную. При отсутствии магистрального газа для снабжения газом кухонных плит допускается применение газовых баллонов, размещаемых вне дома, за исключением баллонов не более 50 литров, которые разрешено устанавливать в доме.
Дом должен быть спроектирован и построен таким образом, чтобы при его эксплуатации обеспечивалось эффективное и экономное расходование источников энергии. Наши рекомендации тем, кто хочет построить индивидуальный жилой дом но нормам. В первую очередь, нужно очень ответственно подойти к подготовительному этапу строительства — проектной и допроектной подготовке.
Если отнестись к этому несерьезно и сразу начать стройку, то можно построить очень проблемный дом. А строительство проблемного дома обойдется во столько же если не дороже с учетом последующих переделок , во сколько строительство продуманного и качественно реализованного дома. При грамотном подходе нужно сначала проанализировать участок под строительство градостроительный план, правила поселка, отчет об инженерно-геологических изысканиях, топографическую съемку и особенности подключения к коммуникациям.
Во-вторых, соотнести это с бюджетом строительства и пожеланиями заказчика. И разрабатывать проект индивидуального жилого дома исходя из этого. Если подходить ко всему процессу серьезно, обращаться к профессионалам, то и нормы будут соблюдены, и дом получится гармоничным, не просто для норм и регистраций, а для жизни.
Как построить индивидуальный жилой дом по нормам и требованиям?
Помощь юриста по недвижимости будет полезна для понимания как было, что предлагали и что узаконили. Теперь понятия жилой дом, индивидуальный жилой дом и объект ИЖС равнозначны. Объектом ИЖС считается отдельное здание, не более трех этажей надземных, максимальной высотой 20 метров, неограниченной площадью, количеством проживающих граждан и их семей. Этот жилой дом не подлежит разделу на отдельные объекты недвижимости, должен состоять только из комнат и вспомогательных помещений. Необходимо только получить в местной администрации, выдающей разрешения на строительство уведомление о соответствии параметров дома установленным параметрам и о допустимости его размещения на земельном участке.
Однако в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса а также в других статьях Градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас ч.
В ФЗ приведено новое понятие садового земельного участка — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов , хозяйственных построек и гаражей п. Из этого следует, что собственник садового земельного участка имеет право разместить на участке на выбор: садовый дом или жилой дом. До года садоводам разрешалось строить на участках лишь жилые строения без права регистрации прописки , а следовательно и без права постоянно проживать в них. Следовательно, так как жилые строения признали жилыми домами, собственники имеют право зарегистрироваться в них по месту жительства.
Понятие индивидуальный жилой дом по закону
На основании ч. Таунхаус Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией Виолетта Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом Лэйнхаус Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом Дуплекс Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной Квадрохаус Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж. Расположение дома на отдельном участке земли Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов. Помимо важности реконструкции из-за кадастрового учета строительных объектов, понятие нередко используется в некоторых законодательных актах.
Индивидуальный жилой дом определение градостроительный кодекс 2019
Определение индивидуального жилого дома дается в Градостроительном кодексе. Под индивидуальным жилым домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. По данному критерию дом характеризуется как отдельно стоящий. Тем самым индивидуальный жилой дом отличается от блокированных домов, с одной стороны, и многоуровневых квартир в многоквартирных домах, с другой стороны. От указанных домов индивидуальный жилой дом отличается тем, что в нем все несущие конструкции его собственные и предназначены только для данного дома: дом стоит на собственном, предназначенном именно для него фундаменте, имеет свои стены, то есть такие, которые не являются стенами другого дома.
Это очень важное поле, заполните его, пожалуйста.
Соответственно, возведение на садовом участке жилого дома будет незаконным. К жилым помещениям относятся: 1 жилой дом, часть жилого дома; 2 квартира, часть квартиры; 3 комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Что такое индивидуальный жилой дом градостроительный кодекс
В настоящее время кадастровый учет и регистрация прав проводятся на основании технического плана объекта ИЖС или садового дома, подготовленного кадастровым инженером в результате выполнения кадастровых работ, и правоустанавливающего документа на земельный участок свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН. Сведения в технический план вносятся на основании следующих документов, представленных заказчиком кадастровых работ:. В перечень необходимых документов для создания технического плана жилого дома, прилагаемого к уведомлению об окончании строительства реконструкции войдут:.
Приказом Госстроя РФ от Закон в данном случае возможность применения упрощенного порядка ставит в зависимость от вида разрешенного использования земельного участка. При этом, если индивидуальный жилой дом, подлежащий сносу, принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, каждый из них имеет право на получение в собственность отдельного земельного участка для возведения собственного дома и или на получение иной компенсации, предусмотренной законодательством. Пока не приняты поправки при попытке зарегистрироваться на даче велика вероятность получить отказ. Его, конечно, можно обжаловать в судебном порядке со ссылкой на практику Конституционного суда, доказав, что дачный домик действительно пригоден для проживания. Но это потребует времени.
Жилой дом определение в законодательстве
В соответствии с ч. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:. Определение понятия «жилой дом», прежде всего, содержится в части 2 статьи 16 ЖК РФ :. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК
Индивидуальный или многовкартирный жилой дом Постановление Правительства РФ от n (ред. от ) «О предоставлении коммунальных услуг.
Постановление Правительства РФ от Согласно ст. Таким образом, чтобы жилой дом считался индивидуальным, должна иметь место совокупность трех условий: 1.
Понятие жилой дом по градостроительному кодексу
Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье. Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр.
Минска Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 января г. Введение В настоящее время в нашей стране, пожалуй, нет человека, который бы не встречался c понятием «недвижимость». Одни граждане хотят стать обладателями квартиры, коттеджа, земельного участка, дачи, другие уже являются собственниками данных объектов, несут бремя их содержания, третьи намереваются распорядиться своей недвижимостью: подарить ее, продать или завещать.
From Wikimedia Commons, the free media repository. Please reconcile them.
Поправки Правительства РФ к проекту Федерального закона N «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства «, внесенному Правительством Российской Федерации, принятому Государственной Думой в первом чтении 21 декабря года. Текущая версия Вашего браузера не поддерживается. Главная Правовые ресурсы «Горячие» документы Поправки Правительства РФ к проекту Федерального закона N «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства «, внесенному Правительством Российской Федерации, принятому Государственной Думой в первом чтении 21 декабря года Понятие «объект индивидуального жилищного строительства» предлагается приравнять к понятиям «жилой дом», «индивидуальный жилой дом». Правовые ресурсы «Горячие» документы Кодексы и наиболее востребованные законы Обзоры законодательства Федеральное законодательство Региональное законодательство Проекты правовых актов и законодательная деятельность Другие обзоры Справочная информация, календари, формы Календари Формы документов Полезные советы Финансовые консультации Журналы издательства «Главная книга» Интернет-интервью Форумы Классика российского права Полезные ссылки и онлайн-сервисы Подписаться на рассылки Новостной информер КонсультантПлюс Новостные RSS-ленты и Twitter Экспорт материалов Документы Подборки материалов.
Согласно Градостроительному Кодексу, блокированные дома — это вид малоэтажных зданий, боковые стены которых прилегают к другому зданию сходного типа. По сути, это блок однотипных зданий, предназначенных для проживания одной или двух семей. При этом каждое из зданий имеет изолированный вход, собственный палисадник, иногда гараж. Это является важным отличием дома блокированной застройки от стандартных малоэтажных многоквартирных зданий. Но законодательство все же относит блокированные дома к многоквартирным. Несмотря на то, что дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, фактически собственники жилых помещений, расположенных там, сталкиваются с ограничениями, касающимися выдела своей доли в составе общедомовой собственности.
Жилой дом отличает его назначение, возможность признания объекта в качестве пригодного для постоянного проживания. Также важным является разрешенное использование земельного участка — для индивидуального жилищного строительства. Для государственной регистрации прав на индивидуальный жилой дом необходимо представить документ, подтверждающий право собственности либо право пользования на земельный участок.
Можно ли построить индивидуальный жилой дом по нормам и требованиям?
Когда заказчик не разбирается в строительстве индивидуальных жилых домов, то даже с солидным бюджетом может оказаться в неприятной ситуации. Одна из таких проблем — выбор исполнителей без понимания того, как их выбирать, понадеявшись, что есть же нормы и правила, СНиПы, СП и ГОСТы, по которым должны строить.
Когда заказчик находит кого попало на строительство (чаще по привлекательной цене, хотя некоторые недобросовестные исполнители могут и дорого продавать свои услуги), то дом, скорее всего, будет строиться с дефектами. Их может обнаружить сам заказчик, даже не будучи профессионалом. Строители на замечания могут ответить, что они сами знают, как надо, и делают, как надо. Заказчик приглашает технадзор или эксперта, который тоже находит дефекты, а предъявить что-то может далеко не всегда — в нормах это не описано. В моей личной практике были случаи, когда подрядчики, найденные заказчиком, строили небрежно, но формально все по нормам. Технадзор приезжал, разводил руками — поводов придраться нет, а строительство по факту на три с минусом. Заказчик получает дом «по нормам».
Есть и обратная ситуация, когда неопытный, но добросовестный подрядчик страдает от норм. Строит качественно по современным технологиям, а недобросовестный заказчик ищет повод, чтобы не доплатить, находит несоответствие каким-то нормам, которые имеют очень далекое отношение к реальности, но формально действуют.
СНиПы 80-х годов актуальны для технологий 80-х годов. Для современных домов они в реальности не применимы. Проблема новых СП в том, что они не содержат всех норм, чтобы можно было проверять строительство на соответствие чему-то.
Пример про ГОСТЫ. Если верить рекомендациям производителей, высота крупноформатных керамических блоков соответствует 3 рядам облицовочного кирпича со швом 12 мм. Однако керамические блоки выпускаются по ГОСТу. А по ГОСТу отклонение от номинальной высоты блока в 219 мм может быть ±4 мм. То есть блоки высотой 215 и 223 мм — это не брак, а продукция по ГОСТу.
Строительство индивидуального жилого дома — Официальный портал Казани
Дачная амнистия продлена.
Федеральным законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ, вступившим в силу 19.12.2020, внесены изменения в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым до 01.03.2026 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.
Прием уведомлений при планировании строительства и после окончания строительства ИЖС и садовых домов с целью получения уведомлений о соответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения и о соответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС или садовых домов требованиям законодательства о градостроительной деятельности осуществляется Управлением градостроительных разрешений г.Казани в соответствии с установленным порядком.
Начало строительства:
Направление уведомлений при планировании строительства ИЖС и садовых домов
Порядок выдачи разрешений на строительство индивидуальных жилых домов регламентированный частями 9, 9.1, 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации утратил силу с 04.08.2018 на основании Федерального закона от 03.08.2018 №340-ФЗ. Согласно пункту 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.
На основании статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик подает уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с частью 7 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве направляет застройщику уведомление о соответствии или несоответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения.
Формы уведомлений, необходимые для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.09.2018 №591/пр.
Образцы документов:
1. Бланк уведомления о планируемом строительстве.
2. Образец заполнения уведомления о планируемом строительстве.
3. Бланк уведомления об изменении параметров планируемого строительства
или реконструкции объекта
Завершение строительства:
Направление уведомлений после окончания строительства ИЖС и садовых домов
Согласно части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщику в течение 30 дней после завершения строительства необходимо подать уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома далее.
Для рассмотрения уведомления о завершении строительства необходимо представить следующие документы:
1) заполненное уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, содержащие сведения, предусмотренные пунктами 1 — 5, 7 и 8 части 1 статьи 51.1 Градостроительного Кодекса РФ;
2) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Для постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права недвижимости на данный объект необходимо также приложить следующие сведения:
— паспортные данные застройщика;
— данные СНИЛС;
— копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с частью 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства направляет застройщику уведомление о соответствии или несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Образцы документов:
1. Бланк уведомления об окончании строительства.
Глава 17.40 СТАНДАРТЫ РАЗВИТИЯ ТАУНХАУС
Глава 17.40
СТАНДАРТЫ РАЗВИТИЯ ТАУНХАУС
Ячейки:
17.40.010 Цель и предназначение.
17.40.020 Определения.
17.40.030 Требования к приложению.
17.40.040 Окончательный план благоустройства территории и ландшафта.
17.40.050 Утверждение — Создание района.
17.40.060 Переоборудование существующих конструкций.
17.40.070 Архитектурная обработка.
17.40.080 Обслуживание общих частей.
17.40.090 Общее открытое пространство.
17.40.100 Компенсация общего открытого пространства.
17.40.110 Дворовые.
17.40.120 Требования к отступлению.
17.40.130 Требования к двору.
17.40.140 Минимальные расстояния.
17.40.150 Фасад ул.
17.40.160 Уличная система.
17.40.170 Благоустройство улиц и отвод.
17.40.180 Въезд и выезд.
17.40.190 Парковка.
17.40.200 Порезы бордюров.
17.40.210 Ландшафтный дизайн.
17.40.220 Коммунальные услуги и услуги.
17.40.230 Вспомогательные постройки.
17.40.240 Строительный проект — Расположение пожарного гидранта.
17.40.250 Строительный проект — Противопожарные переходы.
17.40.260 Требования пожарной безопасности.
17.40.010 Цель и предназначение.
A. Целью данной главы является размещение различных типов уникальных и инновационных форм жилья, которые обычно основаны на концепции уменьшения площади участков, находящихся в индивидуальной собственности, и группирования таких участков вместе для более эффективного использования общей площади. в пределах подразделения путем создания общих открытых пространств, живописных и рекреационных зон, а также других пространств, которые могли бы компенсировать сокращение земельной площади, содержащейся в пределах индивидуально находящегося в собственности участка.Следующие стандарты были разработаны и применяются к множеству таких пристроенных и двухквартирных домов на одну семью, включая, но не ограничиваясь, таунхаусы или любое другое аналогичное обозначение. Все другие положения, содержащиеся в кодексе городского зонирования, применимы к этим типам жилищных форм, если специально не указано в этой главе.
B. В частности, данная глава предназначена для того, чтобы разрешить группировку отдельно находящихся в собственности односемейных жилых единиц в группу таунхаусов таким образом, чтобы сделать эффективное, экономичное и эстетичное использование земли настолько ограниченным, что одно и то же будет постоянно в хорошем состоянии, чтобы сохранить здоровье, благополучие, безопасность и удобство окружающих, а также обеспечить разумное количество открытого пространства и архитектурного разнообразия.(Приказ 93 §1 (20.1), 1982)
17.40.020 Определения.
Эти определения дополняют определения, приведенные в главе 17.04, и применяются исключительно к застройкам таунхаусов:
А. Плотность. Общая плотность в проекте таунхауса не должна превышать максимальную плотность, разрешенную в районе зонирования, в котором находится застройка, если иное не предусмотрено положениями о бонусе плотности в Главе 17.34.
Б. Районы застройки. Допускается застройка таунхаусов в районах зонирования Р-3 и Р-4.
C. Доступ в жилую единицу. Никакие два жилых дома таунхауса не могут обслуживаться одной и той же внутренней или внешней лестницей или одной и той же внешней дверью.
Д. Высота. Максимальная высота любого таунхауса не должна превышать разрешенную в районе, в котором находится застройка.
E.Площадь участка под каждый таунхаус. Ни один участок таунхауса не должен иметь площадь менее одной тысячи шестисот квадратных футов и минимальную ширину участка и здания не менее двадцати футов. Разница в площади земельного участка, обычно требуемая в конкретном районе зонирования на одну жилую единицу, без учета эффективных единиц, и чистая земельная площадь на единицу таунхауса должна быть включена в пригодное для использования и доступное общее открытое пространство и / или частную или общую автомобильную или парковочную зону.
Ф.Размер сайта разработки. Минимальный размер участка для застройки таунхаусов должен составлять пять тысяч квадратных футов.
г. Таунхаусы. Используемый в этой главе термин «таунхаус» означает жилую единицу на одну семью, которая является частью группы из двух или более таких единиц, разделенных общей стеной, не имеющей дверей, окон или других приспособлений для прохода или обзора людей. К каждому одноквартирному дому следует прикреплять не более двух партийных стен. Если юниты смещены относительно друг друга и используется общая стена для группы, стена может быть размещена на равном расстоянии с каждой стороны линии участка, не превышая длины смещения.Таунхаус — это планируемая жилищная застройка, как указано в Главе 17.34.
H. Townhouse Group. «Группа таунхаусов» означает кластер или группу таунхаусов, содержащих не менее двух или более шести отдельных жилых единиц таунхаусов, прилегающих друг к другу.
I. Участок проекта таунхауса. В этой главе термин «проект таунхауса» — это весь земельный участок, для которого предлагаются отдельные единицы таунхауса до создания любых участков таунхауса.
J. Размер блока. Каждый жилой дом в таунхаусе должен иметь минимальную общую площадь, равную площади, требуемой в конкретном районе зонирования, в котором предлагается дом в таунхаусе (за исключением блоков эффективности). (Приказ 93 §1 (20.2), 1982)
17.40.030 Требования к приложению.
Требования к заявке должны соответствовать требованиям, изложенным в главе 17.34, требования к заявкам и подаче для запланированного развития подразделения. Все планы должны быть составлены зарегистрированным архитектором, о чем свидетельствует его регистрационная печать.(Приказ 93 §1 (20.3), 1982)
17.40.040 Окончательный план благоустройства ландшафта и участка.
Подробный окончательный план ландшафта и финальное улучшение участка. должны быть представлены и утверждены как должностным лицом по планированию, так и должностным лицом по строительству до выдачи разрешения на строительство. Окончательное утверждение должно включать, но не ограничиваться следующим:
A. Соответствие утвержденному плану участка;
B. Включение подходящего растительного сырья;
С.Все остальные требования, изложенные в главе 17.34. (Приказ 93 § 1 (20.4), 1982)
17.40.050 Утверждение — Создание района.
При утверждении проекта таунхауса к существующей зоне добавляется район наложения таунхауса. Район должен быть ограничен исключительно застройкой таунхаусов, если только это не часть более крупной запланированной застройки, в которой должно применяться одобрение запланированной застройки. Район наложения таунхауса должен существовать одновременно с утверждением таунхауса.(Приказ 93 § 1 (20.5), 1982)
17.40.060 Переоборудование существующих конструкций.
A. Преобразование существующих структур в проект таунхаусов будет разрешено при условии соблюдения всех стандартов развития таунхаусов, изложенных в этой главе. Если заявитель не может продемонстрировать, что предлагаемая переоборудование будет соответствовать соответствующим правилам разделения и зонирования, переоборудование будет отклонено.
B. Таунхаус на момент застройки находится в единоличной собственности.Кроме того, до выдачи разрешения на строительство в рамках такой застройки таунхауса необходимо внести в государственный архив округа номер юридического подразделения. (Приказ 93 §1 (20.6), 1982)
17.40.070 Архитектурная обработка.
В любом подразделении таунхаусов архитектурная обработка должна быть следующей: фасады таунхаусов в группе должны отличаться изменением отступов переднего двора и вариациями материалов или дизайна, так что не более двух смежных таунхаусов будут иметь одинаковое отступление переднего двора и одинаковые или практически одинаковые архитектурные решения фасадов и линий крыши.(Приказ 93 §1 (20.7), 1982)
17.40.080 Обслуживание общих частей.
A. Должны быть приняты меры, удовлетворяющие городской совет, чтобы гарантировать, что закрытые территории и сооружения для общего пользования жильцами застройки таунхауса, но не в индивидуальной собственности таких жильцов, должны содержаться в удовлетворительном состоянии без затрат для населения. общие налогоплательщики города. С этой целью потребуется регистрация ассоциации домовладельцев с автоматическим членством, созданной в соответствии с зарегистрированными земельными соглашениями, с целью постоянного владения титулом на такие закрытые территории и объекты и взимания налоговых взносов с каждого участка таунхауса, улучшенного или нет, для этой цели. уплата налогов и содержание таких непубличных территорий и объектов может включать, помимо прочего, зоны отдыха, парковочные места вне улиц, частные улицы, тротуары, уличные фонари, а также общие открытые и благоустроенные территории.Такие оценки должны иметь преимущественное право удержания по сравнению со всеми другими залогами, за исключением налоговых залогов и залогов по ипотеке, при условии, что ипотечные залоги являются первым залоговым правом в отношении обремененного им имущества, подлежащего только налогообложению, и гарантированной задолженности, которая амортизируется ежемесячно или ежеквартально. ежегодные выплаты сроком не менее десяти лет. Другие методы могут быть приемлемыми, если они положительно предусматривают надлежащую и непрерывную уплату налогов и содержание без дополнительных расходов для обычных налогоплательщиков.Документ, включенный в такие положения, должен быть одобрен городским советом и должен быть зарегистрирован в публичных записях округа, если он удовлетворяет городской совет.
B. В случае, если это или подобное предприятие не может поддерживать общую территорию в соответствии с планом благоустройства, утвержденным городским советом, или если субъект не может поддерживать общую территорию в разумном состоянии и состоянии ремонта, Решение о таком невыполнении должно быть принято строительным чиновником, городской совет может по своему усмотрению через своих агентов или независимого подрядчика входить на общую территорию для ее обслуживания вместе с дополнительной оплатой в размере двадцати пяти процентов от расходы на управленческие сборы, такие расходы составляют залоговое право на каждый лот в проекте.(Приказ 93 § 1 (20.8), 1982)
17.40.090 Общее открытое пространство.
Минимум тридцать процентов участка, предназначенного для строительства таунхаусов, должно быть предоставлено как общее открытое пространство, где размеры участков будут уменьшены до уровня ниже требуемой площади участка для одной семьи в районе, для которого предлагается проект таунхауса. Пятьдесят процентов пространства должны быть свободны от каких-либо построек или парковок во дворе, а также должны быть благоустроены и ухожены с травой, деревьями и кустарниками.Остальные пятьдесят процентов могут использоваться только в качестве бассейнов, теннисных кортов, шаффлбордов, пешеходных дорожек, входных элементов, зданий для отдыха, хозяйственных построек для мест общего пользования и других развлекательных целей. (Приказ 93 §1 (20.9), 1982)
17.40.100 Компенсация общего открытого пространства.
A. В тех случаях, когда предлагаемый участок имеет общую площадь меньше, чем требуется на единицу площади участка для конкретного района зонирования, на территории проекта должно быть установлено и предусмотрено компенсирующее общее открытое пространство.
B. Компенсация открытого пространства также позволяет группировать отдельные жилые единицы и участки таким образом, который создает экономию при прокладке инженерных сетей и улиц, необходимых для обслуживания этих отдельных частных владений, и дает возможность подразделениям спроектировать и разработать более привлекательный жилой район и полностью использовать любые природные или топографические особенности, которые могут присутствовать на разделяемом участке.
С.Под компенсационными открытыми пространствами должны пониматься только те территории, которые специально не обозначены или не используются в качестве участков, строительные площадки для жилых единиц, строительные площадки для служебных или складских целей, автомобильные стоянки, навесы или гаражи, или подъездные пути к ним, или улицы, общественные или частные. . (Приказ 93 § 1 (20.10), 1982)
17.40.110 Дворовые.
Внутренние дворы, которые предназначены для обеспечения первичного доступа из групп или групп участков или строительных площадок, прилегающих к общественным улицам, должны иметь среднюю ширину между фасадами таких участков или зданий пятнадцать футов с минимальным расстоянием не менее десяти. ноги.Длина таких дворов не должна превышать ста футов и отходить от общественной улицы, на которую такой двор должен выходить. (Приказ 93 § 1 (20.11), 1982 г.)
17.40.120 Требования к отступлению.
A. Вариация снижения. Не более двух примыкающих друг к другу таунхаусов или кластеров таунхаусов на территории проекта таунхаусов не должны иметь общего среза фасада здания. Отклонения фасадов фасадов зданий должны быть не менее четырех футов.
Б.Снижение полосы отвода. Ни один жилой дом в таунхаусе не должен располагаться ближе, чем в двадцати пяти футах от какой-либо общественной полосы отчуждения или ближе пятнадцати футов от частной подъездной дороги, подъездной дороги или общей открытой парковки спереди или сзади такой жилой единицы. (Приказ 93 § 1 (20.12), 1982)
17.40.130 Требования к двору.
A. Передние дворы. Каждый отдельный участок таунхауса должен иметь передний двор высотой пятнадцать футов. Городской совет может разрешить ограждение переднего двора, если это предусмотрено проектом.Таунхаусы могут быть устроены так, чтобы выходить на общую открытую площадку, такая общая территория должна быть предусмотрена для беспрепятственного доступа автомобилей экстренных служб. С такой компоновкой требования к двору перед домом как части индивидуального участка таунхауса могут быть уменьшены до десяти футов.
B. Тыловые дворы. Минимальные требования к заднему двору должны составлять пятнадцать футов до задней границы участка.
с. Приватный двор. На каждом участке, на котором находится таунхаус, должен быть частный двор площадью не менее трехсот двадцати квадратных футов, ориентированный либо на переднюю, заднюю или боковую часть здания, визуально окруженный забором или стенами высотой не менее пяти футов, либо насаждениями, чтобы скрыть виды с первого этажа. соседние блоки.
D. Боковые дворы. Минимальные требования к боковому двору должны быть в восьми футах от любой границы участка, на котором строится таунхаус. (Приказ 93 §1 (20.13), 1982)
17,40,140 Минимальные расстояния.
Никакая часть таунхауса, вспомогательной конструкции или строения другого типа в одной группе или группе смежных таунхаусов или связанных с ними не должна быть ближе пятнадцати футов к любой части таунхауса или вспомогательной конструкции другого здания или группы таунхаусов.(Приказ 93 § 1 (20.14), 1982)
17.40.150 Фасад ул.
Каждый участок проекта таунхауса должен выходить фасадом на общественную улицу. Отдельные участки не обязательно должны выходить на общественную или частную улицу, но могут выходить на общие открытые территории. (Приказ 93 §1 (20.15), 1982)
17.40.160 Уличная система.
Четко определенная система должна быть спроектирована так, чтобы обеспечить свободное передвижение на протяжении всего застройки, не допуская чрезмерных скоростей, и должна структурировать застройку в четко определенных кластерах и / или группах таунхаусов.Если жилые единицы расположены на улицах или дворах жилых домов, уличная система должна быть спроектирована таким образом, чтобы препятствовать любому движению, за исключением движения владельцев / жителей, их гостей и их услуг. (Приказ 93 § 1 (20.16), 1982)
17.40.170 Благоустройство улиц и отвод.
Ширина полосы отвода общественных улиц и частных улиц, обслуживающих группу таунхаусов, и улучшения на них должны соответствовать всем применимым городским стандартам и требованиям для таких улиц.(Приказ 93 § 1 (20.17), 1982)
17.40.180 Въезд и выезд.
Ни один таунхаус не должен быть построен таким образом, чтобы обеспечить прямой въезд или выезд транспортных средств на любую магистраль с контролируемым доступом, главную магистраль, магистраль или улицу коллектора, как это установлено в принятом генеральном плане. (Приказ 93 §1 (20.18), 1982)
17.40.190 Парковка.
Для жителей каждого таунхауса должно быть предусмотрено минимум два парковочных места во дворе.Такие парковочные места могут быть предоставлены на участке таунхауса или в находящейся в общем владении и обслуживаемой парковочной площадке или объекте вне улицы; при условии, что ни одно парковочное место не должно находиться на расстоянии более ста футов по наиболее прямому пешеходному маршруту от дверей таунхауса, который он предназначен для обслуживания. Если в зоне переднего двора предоставляется одно парковочное место, фронтальный отступ здания должен находиться на расстоянии не менее двадцати пяти футов от полосы отвода общего пользования или не менее двадцати футов от частных улиц или подъездных путей, с ширина проезжей части не должна превышать двенадцать футов.Если два парковочных места предусмотрены во дворе перед домом, ширина переднего участка должна быть увеличена до тридцати футов, а передний отступ здания должен находиться на расстоянии не менее двадцати пяти футов от полосы отвода или не менее расстояние двадцати футов от частных улиц или подъездных дорог. Ширина проезжей части не должна превышать двадцати футов. Во всех случаях, когда разрешена парковка на территории переднего двора, остальная часть дворовой территории должна быть благоустроена живым растительным покровом.(Приказ 93 § 1 (20.19), 1982)
17.40.200 Порезы бордюров.
A. Между всеми прорезями бордюров должно соблюдаться минимальное расстояние 50 футов. Допускается не более одного прореза бордюра на два таунхауса. Минимальный угловой зазор должен составлять пятнадцать футов от границы участка на неконтролируемых перекрестках и тридцать футов от границы участка на контролируемых (подписанных или сигнализированных) перекрестках.
B. Для общих рекреационных зданий должно быть минимум одно парковочное место на каждые сто квадратных футов площади, за исключением раздевалок и бань.
C. Ни в коем случае нельзя допускать обрезку бордюра, которая, по мнению служащего здания, может привести к небезопасным или опасным условиям вождения. (Приказ 93 § 1 (20.20), 1982)
17.40.210 Ландшафтный дизайн.
Требования к ландшафтному дизайну, изложенные в главе 17.34, должны быть изменены для застройки таунхаусов таким образом, чтобы не менее семидесяти пяти процентов всех дворов на общественных или частных улицах были благоустроены. (Приказ 93 § 1 (20.21), 1982)
17.40.220 Коммунальные услуги и услуги.
Все таунхаусы должны быть подключены к общественным водопроводным и канализационным линиям, а все электрические и телефонные линии на застройке таунхаусов должны быть проложены под землей. Должен быть обеспечен надлежащий и адекватный доступ для целей пожаротушения и доступ к зонам обслуживания для сбора мусора и отходов, а также для других необходимых услуг. (Приказ 93 §1 (20.22), 1982)
17.40.230 Вспомогательные постройки.
Запрещается возводить дополнительные постройки ни на одной стороне или во дворе перед домом.Вспомогательное здание может располагаться на заднем дворе и должно занимать не более двадцати пяти процентов площади заднего двора и должно располагаться на расстоянии не менее десяти футов от любого переулка или тыловой линии обслуживания. (Приказ 93 §1 (20.23), 1982)
17.40.240 Проект здания — Расположение пожарного гидранта.
Все здания, предлагаемые для строительства в рамках любого проекта, включающего частные улицы, должны быть устроены и расположены таким образом, чтобы противопожарное оборудование могло припарковаться и добраться до любого здания с помощью шланга длиной сто пятьдесят футов, выходящего из такого оборудования.Длина шланга в сто пятьдесят футов должна быть измерена, когда дом стоит на земле, и ее нельзя измерять как радиус антенны от парковочного оборудования.
Кроме того, пожарные гидранты должны быть расположены и обеспечены в пределах границ проекта таким образом, чтобы четыреста футов пожарного рукава, идущего по земле от гидранта, могли достигать самой дальней части любого здания в пределах границ площадки. Входы во все здания с жилыми домами должны быть иллюстрированы на планшете любого проекта с частными улицами.(Приказ 93 §1 (20.24), 1982)
17.40.250 Строительный проект — Противопожарные переходы.
Все здания, предлагаемые для строительства в рамках любого проекта, содержащего частные улицы, и которые содержат жилые жилые единицы и имеют общую длину триста футов или более, должны быть спроектированы таким образом, чтобы иметь один или несколько открытых беспрепятственных проходов через здание на уровне земли. шириной не менее пяти футов каждая, чтобы обеспечить беспрепятственный доступ пожарных и полицейских, их оборудования и других аварийных служб к каждой стороне таких зданий.В тех случаях, когда здания должны быть построены над любой частной улицей и поперек нее, свободное пространство над головой должно быть не менее четырнадцати футов, измеренное между наивысшей точкой мощения частной улицы под конструкцией и самой нижней частью строительной конструкции или соответствующие части и соответствующие ограничения этого условия должны быть отмечены на табличке. (Приказ 93 § 1 (20.25), 1982)
17.40.260 Требования пожарной безопасности.
В застройках таунхаусов должны быть предусмотрены пожарные гидранты на территории или рядом с ней в соответствии с требованиями пожарной части.(Приказ 93 §1 (20.26), 1982)
городов начинают сомневаться в американском идеале: дом с двором на каждом участке
Земля под жилую застройку:
отдельно стоящих домов на одну семью
Нью-Йорк 15%
Вашингтон 36%
Миннеаполис 70%
Лос-Анджелес 75%
Портленд, штат Орегон.77%
Сиэтл 81%
Шарлотта, Северная Каролина 84%
Сэнди-Спрингс, Джорджия 85%
Арлингтон, Техас 89%
Сан-Хосе, Калифорния. 94%
Города не показаны в масштабе. Источник: данные о зонировании отдельных городов из UrbanFootprint.
Односемейное зонирование — это практически евангелие в Америке, которое используют домовладельцы и местные органы власти для защиты кварталов с опрятными домами от более плотной застройки поблизости.
Но ряд официальных лиц по всей стране начинают делать, казалось бы, еретические шаги. Законодательный орган Орегона в этом месяце рассмотрит закон, который положит конец зонированию исключительно для домов на одну семью на большей части штата. Законодатели Калифорнии подготовили законопроект, который фактически сделает то же самое. В декабре городской совет Миннеаполиса проголосовал за прекращение зонирования для одной семьи в масштабах города. Кандидаты в президенты от Демократической партии Элизабет Уоррен, Кори Букер и Хулиан Кастро также поддержали это дело.
Считаться с зонированием для одной семьи необходимо, говорят они, в условиях нарастающего кризиса, связанного с доступностью жилья, расовым неравенством и изменением климата. Но если убрать эти законы, многие домовладельцы опасаются, что их стоимость собственности и качество жизни пострадают. Изменения, предупреждали оппоненты в Миннеаполисе, представляют собой не что иное, как попытку «уничтожить бульдозерами» их районы.
Сегодня эффект зонирования для одной семьи имеет далеко идущие последствия: на 75 процентах жилых земель во многих американских городах незаконно строить что-либо, кроме отдельно стоящих домов на одну семью.
Согласно анализу The Upshot, проведенному с помощью UrbanFootprint, программного обеспечения, которое отображает и измеряет влияние развития и изменения политики на города, эта цифра еще выше во многих пригородах и новых городах Солнечного пояса.
Если этот момент кажется радикальным сдвигом, сказала Соня Хирт, профессор колледжа окружающей среды и дизайна Университета Джорджии, это также был радикальный сдвиг столетие назад, когда американцы начали представлять себе односемейное зонирование как возможное, нормальное и нормальное. желательно.Этот сдвиг привел к тому, что Миннеаполис выглядел так:
Миннеаполис
70% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.
Полосы более плотного зонирования, идущие к югу от центра города, следуют по историческим маршрутам трамвая.
Полосы более плотного зонирования, идущие к югу от центра города, следуют по историческим маршрутам трамвая.
Новая политика Миннеаполиса положит конец зонированию для одной семьи на 70 процентах жилых земель города или 53 процентах всей земли. Upshot использовал данные общественного зонирования, собранные UrbanFootprint, чтобы рассчитать это и составить аналогичные карты для 10 других американских городов.
Коды зонирования значительно различаются в зависимости от города. Но в каждом месте мы стремились идентифицировать коды, предназначенные для отдельных домов на одну семью, группируя рядные дома, более распространенные в старых городах Восточного побережья, таких как Вашингтон и Нью-Йорк, во вторую категорию, охватывающую все другие типы жилья.(Ранние американские сторонники зонирования явно не относили рядные дома к одной и той же категории: дом , по их мнению, был домом, «который можно водить на волчьей упряжке».)
Во многих городах допускается дополнительное жилье в нежилых зонах: например, в квартирах, построенных над офисами или магазинами. На этих картах выделены земли, предназначенные исключительно для жилья.
Вашингтон, Д.С.
36% земли под жилую застройку отдано под отдельно стоящие дома на одну семью.
В преимущественно белых фешенебельных районах к западу от парка Рок-Крик 72% жилой земли предназначены для одной семьи.
Около одной трети жилых земель округа Колумбия зонировано под рядные дома, которые преобладают к востоку от парка Рок-Крик.
Около одной трети жилых земель округа Колумбия зонировано под рядные дома, которые преобладают к востоку от парка Рок-Крик.
В преимущественно белых фешенебельных районах к западу от парка Рок-Крик 72% жилой земли предназначены для одной семьи.
Около одной трети жилой площади округа Колумбия отведено под рядные дома.
В белых фешенебельных районах к западу от парка Рок-Крик 72% жилой земли предназначены для одной семьи.
Такие карты отражают веру в то, что более плотное жилье может доставлять неудобства односемейным кварталам так же, как фабрика.Этому убеждению по крайней мере столько же лет, сколько и решению Верховного суда 1926 года, поддержавшего зонирование в Америке.
Квартиры, предупредил суд, блокируют солнце и воздух. Они приносят шум и движение. Они действуют как паразиты в односемейных кварталах — «до тех пор, пока, наконец, жилой характер квартала и его желательность в качестве места отдельно стоящего жилья не будут полностью разрушены».
Сегодня сама плотность, которую презирал суд, рассматривается экологами как противоядие от разрастающихся схем развития, которые подпитывают тупиковые ситуации и автомобильные выбросы.Планировщики рассматривают его как необходимое условие поддержки общественного транспорта, а экономисты — как лучшее средство сделать дорогие города более доступными.
Односемейное зонирование «означает, что все остальное запрещено», — сказал Скотт Винер, сенатор штата Калифорния, выступая этой весной в Институте Брукингса в Вашингтоне. «Жилые дома — под запретом. Старшее жилье — под запретом. Малообеспеченное жилье, которое бывает только многоквартирным — под запретом. Студенческое общежитие — под запретом.”
Города регулярно «модернизируют» отдельные районы или участки, чтобы предоставить больше вариантов жилья . Замечательный подход Миннеаполиса заключался в том, чтобы улучшить район сразу каждого жилого квартала. Официальные лица утверждали, что это было наиболее справедливым решением.
«Если бы мы собирались выбирать и выбирать, я думаю, борьба была бы еще более кровавой», — сказала Хизер Уортингтон, директор по долгосрочному планированию города.
Нью-Йорк
15% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.
Знаменитый кодекс зонирования Нью-Йорка 1916 года не включал зонирование для одной семьи. Впервые он был добавлен к таким местам в 1938 году.
Известный общегородской кодекс зонирования Нью-Йорка 1916 года не включал зонирование для одной семьи.Впервые он был добавлен к таким местам в 1938 году.
Знаменитый
Нью-Йорка
1916 общегородское районирование
Код
не включает
Односемейное зонирование. Это
впервые добавлен к
местам
как это в 1938 году.
Несмотря на это, некоторые жители открыто выступили против изменения, и город собрал 20 000 комментариев общественности по более широкому плану, который включал предложение о зонировании.Городской совет в конечном итоге проголосовал за него 12: 1. Если, как ожидается, региональный совет одобрит это в этом году, дуплексы и триплексы будут разрешены по всему городу на участках, которые сейчас являются односемейными.
Урок Миннеаполиса, сказал Салим Фурт, экономист консервативного центра Mercatus Center, состоит в том, что одно масштабное редактирование этих карт может быть политически проще, чем настройка блока за блоком.
Со временем, если только 5 процентов крупнейших односемейных участков в Миннеаполисе — участки площадью не менее 5000 квадратных футов — будут преобразованы в триплексы, по данным UrbanFootprint, будет создано около 6200 новых единиц жилья.Если на 10% участков аналогичного размера в Сан-Хосе, штат Калифорния, будет добавлена вторая квартира, город получит 15 000 новых домов.
«Если вы хотите вести американский пригородный образ жизни, это все равно будет», — сказал г-н Фурт. «Что мы действительно пытаемся изменить, так это то, что это стало настолько универсальным, что не осталось места ни для чего другого».
Момент кризиса
В то время как зонирование остается невидимым для многих людей, проблемы, с которыми оно связано, все чаще остаются незамеченными.
«В каждом сообществе должен быть момент кризиса, который в конечном итоге заставит вас обратить внимание на определенные вещи», — сказал Тайво Джайеоба, директор по планированию Шарлотты. «Вы знали, что они были там, но не было никакого стимула или мотивации для решения этой проблемы».
Шарлотта, Северная Каролина
84% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.
Районы к северу от центра города, недалеко от промышленных земель, имеют один из самых высоких уровней бедности и доли чернокожего населения в Шарлотте.
Районы к северу от центра города, недалеко от промышленных земель, имеют один из самых высоких уровней бедности и доли чернокожего населения в Шарлотте
Примечание: дуплексы разрешены на угловых участках в односемейных зонах.
Кризис разразился в Шарлотте в 2014 году, сказал он, когда национальное исследование оценило этот регион как один из худших в стране для детей из бедных семей. Затем последовали общественные собрания и отчеты рабочих групп, посвященные расовой и экономической сегрегации Шарлотты.
Законы о зонировании помогли закрепить эти модели в городах по всей стране, разделив типы жилья так, чтобы арендаторам было меньше шансов жить среди домовладельцев, или семьям рабочего класса среди обеспеченных, или детям меньшинств рядом с высококачественными школами.
Г-н Джайёба считал, что Шарлотте пришлось изменить свое зонирование, чтобы стать более справедливым. Но этот аргумент казался абстрактным, пока Миннеаполис не отреагировал на него.Этой весной г-н Джайёба пригласил г-жу Уортингтон в город, чтобы объяснить идею на публичном форуме. У Шарлотты пока нет официального предложения, но он надеется, что избранные должностные лица приведут город к такому.
Г-жа Уоррен, г-н Букер и г-н Кастро, которые одинаково подчеркивали расовое неравенство, предложили использовать федеральные деньги, чтобы подтолкнуть города к изменению законов о зонировании.
Сан-Хосе, Калифорния.
94% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.
Школьный округ Сан-Хосе предложил построить жилье для учителей здесь и в других местах из-за нехватки доступного жилья в городе.
Школьный округ Сан-Хосе предложил построить жилье для учителей здесь и в других местах из-за нехватки доступного жилья в городе.
Примечание. При расчете площади не учитываются дороги, тротуары и железные дороги.
На Западном побережье серьезная нехватка жилья и экологические проблемы становятся все более серьезными. Односемейное зонирование оставляет большую часть земли недоступной для нового жилья, вынуждая новые предложения в более бедных общинах меньшинств или на неосвоенных землях за пределами городов.
В Калифорнии законопроект г-на Винера о зонировании в масштабе штата был приостановлен домовладельцами и местными чиновниками, которые возражают против вмешательства государства в их сообщества.Законопроект позволит увеличить плотность населения вокруг транзитных центров и центров занятости. Это также позволит разделить односемейные дома на четыре единицы, а многоквартирные дома возвести на пустырях в односемейных кварталах.
Лос-Анджелес
75% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.
Л.A. вложил значительные средства в транзит, в том числе в строительство новой линии легкорельсового транспорта. Но районы, окружающие некоторые станции, остаются зонированными для строительства домов на одну семью.
Законопроект
штата Орегон разрешит варианты размещения в четырехэтажных домах в городах с населением более 25 000 человек и в столичном Портленде, а также дуплексы в городах с населением не менее 10 000 человек. Портленд потратил несколько лет на планирование собственных изменений в зонировании односемейных кварталов, несмотря на сопротивление домовладельцев.
Но перспективы таких идей улучшились даже по сравнению с двухлетней давностью.
Портленд, штат Орегон.
77% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.
Район Лорелхерст, который давно выступает против строительства более плотного жилья, в этом году получил статус исторического района, что сделает изменения еще менее вероятными.
Район Лорелхерст, который давно выступает против строительства более плотного жилья, в этом году получил статус исторического района, что сделает изменения еще менее вероятными.
Примечание: дуплексы разрешены на угловых участках в односемейных зонах.
«Заработная плата выросла, люди работают, безработица сильно упала — и люди не могут найти себе жилье», — сказала Тина Котек, спикер дома в Орегоне и автор нового законопроекта.По ее словам, диссонанс между этими фактами меняет политику зонирования.
Штат давно установил «границы роста городов», предназначенные для защиты сельскохозяйственных угодий и зеленых насаждений за пределами городов. Но даже в этом случае многие общины не хотели становиться более плотными внутри этих границ. В Орегоне, как говорится, люди ненавидят разрастание и плотности.
«В какой-то момент, — сказала г-жа Котек, — нужно что-то дать.”
Возвращение к истории
Споры на высоком уровне об окружающей среде, доступном жилье или справедливости неизменно встречают более прозаические возражения: что, если в некоторых районах не хватает парковки? Или если развитие одного человека затмевает задний двор другого? Как многоквартирные дома станут более экологически чистыми, если они заменят все деревья?
«То, что мы продаем здесь, в Миннеаполисе — или то, что продают наш отдел планирования и наш городской совет — это то, что мы новички, мы работаем по последнему слову техники, мы передовые технологии, мы сигнализируем о добродетели. », — сказала Лиза Макдональд, бывший член городского совета Миннеаполиса и член группы, выступающей против планов города.
На самом деле, сказала она, Миннеаполис раздает себя разработчикам. По ее словам, они построят больше жилья по рыночным ценам. Но она сомневается, что город получит гораздо более доступное жилье — или меньше расизма, больше справедливости или более справедливое общество. Остерегайтесь этих обещаний, — предупреждает она другие города.
Сиэтл
81% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.
Такие районы, как Уоллингфорд, были уменьшены до односемейных, но все еще содержат много многоквартирных домов, построенных в начале 20 века.
Примечание: большинство городских парков и школ зонируются как жилые дома на одну семью.
Люди в других странах говорят, что их законные опасения по поводу дорожного движения или окружающей среды были неправильно охарактеризованы, что они были вовлечены в эмоциональные дебаты по поводу расы и справедливости. Мартин Генри Каплан, архитектор из Сиэтла, чья местная ассоциация подала в суд, чтобы заблокировать более жесткие правила в отношении «дополнительных жилых единиц», в детстве вспоминал, что его родители не могли купить дом в районе, где евреи не приветствуются.
«Я достаточно взрослый, чтобы действительно жить в этом районе», — сказал 70-летний г-н Каплан. Но он не видит фанатизма, скрывающегося за возражениями против преобразования зон сегодня. «Может быть, я ошибаюсь, но я вырос здесь, у меня куча друзей в каждом районе города, и я не понимаю, что кто-то так думает».
Политика
, изначально задуманная отчасти как исключающая, сказал он, все еще может быть полезной для целей, не требующих исключения, например, обеспечение того, чтобы в кварталах не было больше жителей, чем может выдержать их канализация, или чтобы семьи, вкладывающие свои сбережения в дом, знали, что им делать. ожидайте вокруг этого.
«Зонирование играет определенную роль, — сказал г-н Каплан, — в решении вопросов, касающихся землепользования для общего блага».
Частично эти дебаты касаются масштабов этого общего блага, учитывая, что общее благо, желаемое во многих односемейных кварталах, конфликтует с общим благом целых городов, где жилья мало или оно сегрегировано. Пройдя непростой компромисс между этими интересами, Сиэтл в марте переделал 6 процентов своей частной земли.
Чикаго
79% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.
Чикагские олдермены обладают необычайной властью над зонированием отдельных застроек и кварталов, создавая лоскутное зонирование во многих областях.
Города обычно отдают предпочтение домовладельцам на одну семью по сравнению с другими группами со старым убеждением, что плотная застройка вредит их стоимости собственности, сказал Эндрю Виттемор, профессор городского и регионального планирования в Университете Северной Каролины в Чапел-Хилл.Доказательства, подтверждающие это убеждение, неоднозначны, но г-н Виттемор предполагает, что на этом нельзя сосредоточиваться.
«Почему правительство должно следить за тем, чтобы жилищная единица накапливала как можно больше стоимости?» он сказал. «Я думаю, что цель зонирования — предотвратить вред. Планировщики не должны быть менеджерами по управлению активами. Но фактически они есть в каждом муниципалитете страны ».
Это особенно верно в отношении большего количества пригородных сообществ, где более высокая доля земли отводится под жилье, и более высокая доля этого жилья требуется для проживания одной семьи.
Сэнди-Спрингс, Джорджия
85% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.
Большая часть этого пригорода Атланты начала развиваться с 1960-х годов, намного позже того, как зонирование для одной семьи стало нормой по всей стране.
Более плотное жилье здесь сосредоточено вдоль трассы штата Джорджия 400.
Большая часть этого пригорода Атланты была застроена с 1960-х годов, много раз после того, как односемейное зонирование стало нормой по всей стране.
Более плотное жилье здесь сосредоточено вдоль трассы штата Джорджия 400.
Большая часть этого пригорода Атланты была застроена с 1960-х годов, много раз после того, как односемейное зонирование стало нормой по всей стране.
Более плотное жилье здесь сосредоточено вдоль трассы штата Джорджия 400.
Общегородские предложения по изменению этих карт не столь беспрецедентны, как они появляются сегодня. По словам Грега Морроу из Калифорнийского университета в Беркли, в 1960 году зонированная вместимость Лос-Анджелеса составляла около 10 миллионов человек.К 1990 году пропускная способность Лос-Анджелеса сократилась до 3,9 миллиона человек, а сегодня эта цифра лишь немного выше. В результате фактическое население города теперь неудобно близко к тому, для чего у него есть место по закону; По подсчетам Морроу, сегодня жители Лос-Анджелеса фактически заполняют около 93 процентов зонированной пропускной способности города.
Арлингтон, Техас,
89% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.
Техасский университет в Арлингтоне находится здесь, в окружении более плотных жилищ.
Техасский университет в Арлингтоне находится здесь, в окружении более плотных жилищ.
По его словам, защитники, которые хотят ограничить односемейное зонирование, не продвигают идею, которую никогда раньше не пробовали. Они лоббируют возвращение в прошлое.
Многие кварталы Миннеаполиса сегодня построены до 1920-х годов, с дуплексами или небольшими многоквартирными домами рядом с домами на одну семью.В течение многих лет эти старые здания считались «несоответствующими», поскольку вокруг них менялись законы. Согласно новому плану Миннеаполиса, это различие тоже исчезнет.
Зоны смешанного использования и другие нежилые районы, выделенные серым цветом на этих картах, могут допускать жилье в дополнение к другим видам использования, например, офисам. В следующих городах разрешены дополнительные жилые единицы, такие как квартиры в гараже или апартаменты для родственников на некоторых или всех участках для одной семьи, обычно со многими ограничениями: Миннеаполис, Вашингтон, Шарлотта, Сан-Хосе, Сиэтл, Портленд и Лос-Анджелес.Некоторые города включают в себя прилегающие земли, такие как церкви, школы, парки или кладбища в жилых зонах.
Коды землепользования SANDAG
SANDAG GIS
ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
LUCODE
ОПИСАНИЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
1000 Раздельный сельский жилой дом Дома на одну семью, расположенные в сельской местности, на участках площадью более 1 акра.В сельских жилых комплексах могут быть небольшие сады, поля или складские здания, связанные с жилой единицей, однако основное землепользование по своей природе является жилым.
1090 Раздельный сельский жилой дом без квартир Земельные участки, на которых нет жилого помещения, которые связаны с другими расположенными на расстоянии друг от друга сельскими жилыми участками земельных участков, на которых землепользование является жилым. Включает, но не ограничивается полосами земли, прилегающими к застроенной земле.Может включать землю, на которой здание расположено на нескольких участках, но единицы сгруппированы по подмножеству участков.
1100 Жилой на одну семью
1110 Отдельный частный дом на одну семью Моноблочная конструкция, отделенная от любого другого дома, то есть с открытым пространством со всех четырех сторон. Такие конструкции считаются отдельно стоящими, даже если к ним примыкает сарай или гараж.Более новые застройки могут включать в себя клубы, зоны отдыха, бассейны, теннисные корты и т. Д., Расположенные внутри и связанные с жилым комплексом, если не существует отдельного многоугольника. Также включены мобильные дома, к которым были добавлены или построены одна или несколько постоянных комнат.
1120 Односемейные многоквартирные дома Моноблочная пристроенная конструкция с одной или несколькими стенами, проходящими от земли до крыши, отделяющими ее от прилегающих конструкций.Примеры включают рядные дома, таунхаусы и дуплекс / триплекс. Более новые застройки могут включать в себя клубы, зоны отдыха, бассейны, теннисные корты и т. Д., Расположенные внутри и связанные с жилым комплексом, если не существует отдельного многоугольника.
1190 Односемейный жилой дом без квартир Земельные участки, на которых нет жилого помещения, которые связаны с другими Односемейными жилыми земельными участками, на которых землепользование используется для проживания.Включает, но не ограничивается полосами земли, прилегающими к застроенной земле. Может включать землю, на которой здание расположено на нескольких участках, но единицы сгруппированы по подмножеству участков.
1200 Многоквартирный жилой дом Несколько жилых единиц на одном этаже. Примеры включают арендуемые квартиры и одноэтажные кондоминиумы (как правило, более 12 единиц на акр). Новые разработки могут включать в себя клубы, зоны отдыха, бассейны, теннис и т. Д.расположен в пределах жилой застройки и связан с ней, если не существует отдельного многоугольника земельного участка.
1280 Вместимость одноместного номера For Rent СРО предоставляют небольшие, полностью меблированные комнаты с коммунальными услугами и сдают посуточно, еженедельно и помесячно. Не подходит под определение групповых кварталов.
1290 Многоквартирный жилой дом без квартир Земельные участки, на которых нет жилого помещения, которые связаны с другими Многосемейными жилыми земельными участками, на которых землепользование является жилым.Включает, но не ограничивается полосами земли, прилегающими к застроенной земле. Может включать землю, на которой здание расположено на нескольких участках, но единицы сгруппированы по подмножеству участков.
1300 Передвижной дом Park Включает парки передвижных домов с 10 или более местами, предназначенные в основном для проживания. (Парки для автофургонов, которые предназначены для краткосрочного использования, включены в категорию коммерческих отдыха).
1400 Четверти группы Групповое проживание. Есть два типа групповых помещений: институциональные (например, исправительные учреждения, дома престарелых или психиатрические больницы) и неинституциональные (например, общежития колледжей, военные казармы, групповые дома, миссии или приюты).
1401 Тюрьма / Тюрьма
1402 Общежитие Групповые жилые помещения, связанные со школой.Должен быть засчитан в общее количество студенческих общежитий в школе. Частное жилье, предназначенное для студентов, не считается общежитием.
1403 Военная казарма Групповые жилые помещения для военнослужащих. Не включает семейное или многоквартирное жилье, расположенное на территории.
1404 Монастырь
1409 Помещение других помещений группы Дома для выздоравливающих или престарелых, не связанные с медицинским учреждением или не входящие в его состав, братства / женские клубы, общежития, дома для престарелых, Калифорнийский корпус охраны природы, лагеря чести и другие исправительные учреждения.
1500 Гостиница / мотель / курорт
1501 Гостиница / мотель (малоэтажная) Гостиницы, мотели и другие временные жилые помещения с тремя и менее этажами. Обычно встречается на автострадах и в главных коммерческих районах.
1502 Гостиница / мотель (высотное здание) Гостиницы и мотели с четырьмя и более этажами.В основном встречается в центре города и вблизи туристических достопримечательностей.
1503 Курорт Курорты с гостиничными номерами, в которых обычно есть зоны отдыха. Примерами курортов могут быть La Costa Health Spa, Lawrence Welk и Olympic Resort в Карловых Варах рядом с аэропортом.
2000 Тяжелая промышленность
2001 Тяжелая промышленность Судостроение, планерное и авиастроение.Обычно находится недалеко от транспортных объектов и торговых площадей. Участки обычно большие, 20-50 акров.
2100 Легкая промышленность
2101 Индустриальный парк Офисное / промышленное использование сгруппировано в центр. Основное использование — промышленное, но может включать высокий процент других видов использования в сфере обслуживания или розничной торговли.
2103 Легкая промышленность — Общие Все прочие виды промышленного использования и производства, не включенные в вышеперечисленные категории.Они расположены не в парках, а, как правило, вдоль главных улиц или группируются в определенных районах. Включает использование в производстве пиломатериалов, мебели, бумаги, резины, камня, глины и стекла; а также в легкой промышленности в качестве услуг по ремонту автомобилей и центров утилизации. Также включены смешанные коммерческие и офисные помещения (если они недостаточно велики, чтобы их можно было идентифицировать отдельно). На общепромышленные зоны приходится 75 или более процентов промышленного использования (производство, складирование и оптовая торговля).
2104 Складские помещения Обычно большие здания, расположенные вблизи автомагистралей, промышленных предприятий или торговых зон.
2105 Общественное хранилище Общественные складские здания обычно длинные, прямоугольные и расположены близко друг к другу. Также включает в себя места для хранения автофургонов.
2200 Добывающая промышленность
2201 Добывающая промышленность Горное дело, добыча песка и гравия, выпаривание соли.
2300 Свалки / Свалки / Свалки
2301 Свалка / свалка / свалка На ландшафте должны быть видимые признаки активности. Также включают в себя центры по утилизации / разборке автомобилей и утилизации.
4100 Аэропорты
4101 Коммерческий аэропорт Только Линдберг Филд.
4102 Военный аэропорт аэропортов, принадлежащих и эксплуатируемых военными. Находится на военных базах.
4103 Аэропорт авиации общего назначения Все аэропорты гражданской авиации.
4104 Взлетно-посадочная полоса
4110 Прочие перевозки
4111 Железнодорожный вокзал / транзитный центр Крупные транзитные центры (e.грамм. Транзитный центр на берегу океана, транзитный центр Эль-Кахон), железнодорожные станции (например, Депо Санта-Фе, станция Солана-Бич), станции каботажных судов (Оушенсайд, деревня Карлсбад, Карлсбад-Пуансеттия, Энсинитас, пляж Солана, долина Сорренто, Старый город, Сан-Диего), основные троллейбусы и терминалы морского порта (порт СД). Парковочные места, связанные с этими видами использования, включены. Транзитные центры в торговых центрах включены в категорию торговых центров.
4112 Автострада Дороги с разделенными полосами движения с четырьмя или более полосами движения, ограниченным доступом, разделением уровней и полосой отвода более 200 футов.широкий. Включает в себя полосы отвода и развязки, но не передние дороги.
4113 Связь и коммунальные услуги телевизионных и радиовещательных станций, релейных вышек, электростанций, водоочистных сооружений и крупных резервуаров для хранения коммунальной воды.
4114 Парковка — Поверхность Все наземные автостоянки, не связанные с другим землепользованием.
4115 Автостоянка — строение Все большие парковочные сооружения, не связанные с другим землепользованием.
4116 Park and Ride Lot Автономные стоянки, не связанные с землепользованием. Обычно они расположены недалеко от автострад.
4117 Железнодорожная полоса отвода Все железнодорожные полосы.
4118 Полоса отвода дороги Все ряды улиц.
4119 Другой транспорт Площадки технического обслуживания и связанные с ними виды деятельности, транзитные площадки и пешеходные мосты.
4120 Морской терминал Морские терминалы National City и 10th Street (Center City).
5000 Коммерческий
5001 Оптовая торговля Обычно находится рядом с транспортными средствами.Конструкции обычно большие и покрывают большую часть участка. Примерами являются одежда и предметы снабжения. Также включает в себя места для обмена местами встреч.
5002 Региональный торговый центр Содержит от одного до пяти крупных универмагов и обычно имеет более 50 арендаторов. Обычно их размер превышает 40 акров.
5003 Общественный торговый центр По площади меньше региональных торговых центров.Содержать в качестве основного арендатора юниорский универмаг или универсальный магазин (т. Е. Целевой центр с другими коммерческими магазинами) и иметь от 15 до 50 других арендаторов. Меньшие по размеру, от 8 до 20 соток. Также может быть отдельный магазин (например, Target, Home Depot или Price / Costco).
5004 Окрестности Торгового центра Обычно площадь менее 10 акров с парковкой на территории. Включает супермаркеты и аптеки, не определенные как коммерческие.Может включать офисное использование, которое недостаточно велико для отдельного кодирования. Микрорайоны площадью более 100 000 кв. Футов инвентаризируются Торговой палатой, а The Union Tribune (Копли) также собирает данные о районных центрах.
5005 Коммерческая специальность Туристические или специализированные торговые районы, такие как Seaport Village, Marina Village, Ferry Landing at Coronado, Bazaar del Mundo, Flower Hill, Glasshouse Square, The Lumberyard, Park Plaza at the Village, Promenade, Belmont Park, Del Mar Plaza.
5006 Автосалон Включает, среди прочего, Национальную городскую милю автомобилей и Карловы Вары.
5007 Артериальная коммерческая Включает коммерческую деятельность на основных улицах (не в запланированных центрах) с ограниченной парковкой на территории. Может включать смешанные офисные помещения, которые недостаточно велики, чтобы их можно было выделить как отдельную территорию. Также может включать смешанное использование в жилых помещениях, т.е.е. жилые дома поверх коммерческих или жилых единиц, прилегающих к коммерческим предприятиям.
5008 СТО Включает автозаправочные станции и связанный с ними круглосуточный магазин на отдельных участках, где они используются в основном.
5009 Прочая розничная торговля и товарные полосы Прочие виды землепользования для розничной торговли, не классифицированные выше.
6000 Офис
6001 Офис (высотное) Высотные здания более четырех этажей, в которых расположены банки, офисы для бизнеса и профессиональных услуг (финансы, страхование, недвижимость), некоторые магазины и рестораны.
6002 Офис (Малоэтажный) Невысокие здания менее пяти этажей, в которых расположены банки, офисы для бизнеса и профессиональных услуг (финансы, страхование, недвижимость), некоторые магазины и рестораны.
6003 Правительственная канцелярия / Общественный центр Крупные правительственные офисные здания или центры (за пределами военных резерваций) и общественные центры или мэрии местных органов власти.Также включает здания Торговой палаты и офисы DMV.
6100 Государственные службы
6101 Кладбище
6102 Религиозный объект
6103 Библиотека
6104 Почтовое отделение
6105 Пожарная служба / полицейский участок
6108 Миссия
6109 Прочие государственные услуги Культурные объекты, музеи, художественные галереи, агентства социальных услуг, гуманные общества, исторические места и обсерватории.
6500 Больницы
6501 Больница UCSD / VA / Больница Бальбоа
6502 Больница — Общая Больницы, не указанные выше.
6509 Прочие медицинские услуги Медицинские центры и здания или офисы, медицинские службы и другие медицинские учреждения.Небольшие медицинские офисы и помещения могут быть включены в офисные помещения, коммерческие предприятия или другие объекты, расположенные поблизости.
6700 Военное использование
6701 Использование в военных целях Оборонные сооружения, оперативные объекты, объекты технического обслуживания (не оружейные), исследования и разработки, поставки и хранение (не оружейные), объекты общественной поддержки и любое другое военное использование, не подпадающее под другие категории.
6702 Военная подготовка Учебные, боевые и учебно-боевые комплексы, полигоны и полигоны специального назначения.
6703 Оружейный комплекс Помещения для сборки, обслуживания и хранения оружия.
6800 Школы
6801 SDSU / CSU San Marcos / UCSD
6802 Другой университет или колледж
6803 Младший колледж Включает профессиональные училища.
6804 Старшая средняя школа
6805 Неполная средняя школа или средняя школа
6806 Начальная школа
6807 Офис школьного округа
6809 Другая школа Включает школы для взрослых, детские сады и детские сады.
7200 Коммерческая зона отдыха
7201 Достопримечательность Морской мир, зоопарк и парк диких животных, Леголенд.
7202 Стадион / Арена Спортивная арена, стадион Сан-Диего и парк Петко.
7203 Ипподром Дель Мар, Сан-Луис-Рей-Даунс.
7204 Поле для гольфа Государственные и частные поля для гольфа.
7205 Клубный дом с полем для гольфа Клабхаусы, бассейны и теннисные корты, а также автостоянки, связанные с полем для гольфа.
7206 Конференц-центр Центр города, Эмбаркадеро.
7207 Марина Включает пристань для яхт, таких как гавань Оушенсайд, бассейн Кивира, остров Шелтер, остров Харбор, Эмбаркадеро и пристань для яхт Чула-Виста.
7208 Центр олимпийской подготовки Центр олимпийской подготовки в Чула-Виста
7209 Казино игорных заведений, обычно расположенных в резервациях Индии.
7210 Другие виды отдыха — высокие Высокоинтенсивное использование в основном в городских районах. Кинотеатры, фитнес-клубы, клубы для мальчиков и девочек, YMCA, плавательные клубы и автономные кинотеатры.Также включает в себя теннисные клубы без гольфа, площадки для родео и центры отдыха для пожилых людей.
7211 Другой отдых — низкий Кемпинги и другие места для отдыха низкой интенсивности. Включает общественные и частные примитивные и развитые кемпинги для палаток и домов на колесах. Также включает лагеря и ретритные центры, принадлежащие или используемые религиозными организациями, скаутскими организациями или YMCA. Включены другие виды использования с низкой интенсивностью, такие как стрельба из винтовки.
7600 Парки
7601 Парк — Актив Зоны отдыха и центры, содержащие одно или несколько из следующих занятий: теннисные корты или баскетбольные площадки, бейсбольные площадки, футбольные поля или качели.Примерами являются Робб Филд, Морли Филд, Центр отдыха Даймонд-стрит и Парк Президио. Небольшие соседние парки с высоким уровнем использования также включаются в число действующих парков.
7603 Парк или заповедник Open Space Заповедники дикой природы и природы, земли, отведенные под открытое пространство, и парки с ограниченным развитием и доступом. Примерами являются государственный заповедник Торри-Пайнс, заповедник каньона Пенаскитос, экологический заповедник Сан-Элихо и природоохранные объекты.
7604 Пляж — активный Доступные песчаные зоны вдоль побережья или крупных водоемов (Сан-Диего и Мишн-Бэй), позволяющие купаться, устраивать пикники и другие виды отдыха на пляже. Обычно с ним связана парковка.
7605 Пляж — пассивный Другие песчаные участки вдоль береговой линии с ограниченными парковками и доступом (пляжи вдоль скал или возле заповедников).
7606 Пейзаж Открытое пространство Активно озелененные территории в жилых кварталах, такие как зеленые зоны и склоны холмов с засаженной растительностью (деревьями / кустарниками), среди прочего.
7607 Жилой комплекс отдыха Активные парки, предназначенные только для жителей, например, огороженные забором на территориях, где могут быть бассейны, теннисные и баскетбольные площадки, площадки для барбекю и комнаты для собраний.
7609 Нераспространенная природная территория * Только планируемое землепользование — Неосвоенные природные территории, не являющиеся частью созданного открытого парка или заповедника. Примерами являются Национальный лес Кливленда и сервитуты на открытом воздухе вокруг застроек.
8000 Сельское хозяйство
8001 Фруктовый сад или виноградник
8002 Интенсивное сельское хозяйство Питомники, теплицы, цветочные поля, молочные фермы, животноводство, птицеводство, коневодства, пропашные культуры и зерновые.
8003 Полевые культуры Также включает пастбища и залежи.
9100 Свободные и незастроенные земли * Только исторические и существующие
9101 Свободные и незастроенные земли
9200 Вода
9201 Залив или лагуна
9202 Озеро / Водохранилище / Большой пруд
9300 Земля племен * Только планируемое землепользование
9400 Общедоступный / полуобщественный * Только планируемое землепользование
9500 Строится * Только исторические и существующие
9501 Строящийся жилой дом Обычно находится рядом с существующей жилой застройкой.
9502 Коммерческое здание в стадии строительства Обычно расположен рядом с существующими коммерческими или жилыми районами.
9503 Промышленное строительство в стадии строительства Обычно расположен рядом с существующими промышленными или коммерческими объектами.
9504 Строящийся офис Обычно расположен рядом с существующими промышленными или коммерческими объектами.
9505 Строящаяся школа
9506 Строящаяся дорога
9507 Строящаяся автострада
9600 Зона особого плана * Только планируемое землепользование
9700 Смешанное использование Вертикальный многоцелевой комплекс с коммерческим использованием на уровне улицы и жилым и / или офисным использованием выше.
Могут ли город сказать мне, как должен выглядеть мой новый дом?
Быстрорастущий пригородный город хотел бы создать удобные для пешеходов смешанные районы. Совет по планированию предложил добавить новый район зонирования, который позволит повысить плотность проживания при условии соблюдения определенных стандартов. Предлагаемые стандарты включают требования к тротуарам, парадным подъездам и к входам в гараж только с тыльной стороны собственности.
Второй городок обеспокоен тем, что большинство новых подразделений, построенных в городе за последние несколько лет, включают только жилье начального уровня.Недавно принятый комплексный план поощряет все новые крупные жилые комплексы обеспечивать полный спектр доступного жилья, чтобы обеспечить адекватные жилищные возможности для всех. Член совета в настоящее время призывает к действиям по обеспечению большего разнообразия жилья с особой целью поощрения большего количества жилья среднего и высокого класса. Она предложила внести поправки в район городского зонирования с низкой плотностью застройки, чтобы все новые дома в этом районе были облицованы сайдингом. Она предлагает альтернативой может быть запрет на использование винилового сайдинга в этом районе зонирования.
Небольшой курортный городок хочет сохранить свой самобытный архитектурный облик. С этой целью местная общественная группа попросила городской совет рассмотреть вопрос о том, чтобы новые дома, построенные в существующих кварталах, в целом соответствовали масштабу, цвету и архитектурному стилю существующих соседних домов. Группа также попросила ограничить количество жилых строений, предлагаемых для еженедельной аренды, не более чем шестью спальнями. Группа утверждает, что очень большие жилые дома, предлагаемые для краткосрочной аренды, оказывают воздействие на землепользование больше, чем небольшой мотель, чем жилой дом, поэтому это положение необходимо для минимизации проблем, связанных с шумом, движением и парковкой, а также для сохранения существующих жилых домов. характер их окрестностей.
Имеют ли города и округа Северной Каролины право принимать постановления, подобные этим предложениям?
В новом законодательстве указывается, что Северная Каролина и местные органы власти не имеют полномочий принимать большинство из этих предлагаемых нормативных актов.
Правила зонирования всегда касались аспектов проектирования новых застроек. Первое в стране всеобъемлющее постановление о зонировании, принятое Нью-Йорком в 1916 году, регулирует, какие виды землепользования могут быть расположены в определенных зонах, устанавливает максимальную высоту для зданий в разных районах и требует различных отступлений от улиц и границ собственности в зависимости от района. назначен.
На протяжении десятилетий различные стандарты проектирования были включены во многие постановления о зонировании. Большинство постановлений о зонировании следовали примеру Нью-Йорка и включают ограничения по высоте и требования к строениям, которые должны быть отодвинуты от границ собственности на определенное расстояние с конкретными пределами, которые варьируются для каждого отдельного района зонирования. От коммерческих разработок часто требуется интегрированный, согласованный дизайн. Новое строительство в исторических районах должно соответствовать характеру района.Застройка, для которой требуется специальное или условное разрешение на использование, обычно требуется, чтобы она гармонировала с окрестностями или была совместима с окружающей застройкой. В настоящее время у ряда местных органов власти есть «районы охраны соседства», чтобы предотвратить застройку, которая радикально отличается от существующего района. В некоторых сообществах есть требования к новым подразделениям, чтобы все дома не выглядели одинаково. И несколько местных органов власти экспериментируют с правилами зонирования, которые фокусируются на форме новых построек — их дизайне, масштабе и размещении на участке, — а не на землепользовании внутри построек.
Сообщество девелоперов в Северной Каролине было обеспокоено тем, что некоторые местные органы власти зашли слишком далеко с введением стандартов проектирования для жилой застройки. Нормативные требования для определенных типов сайдинга были наиболее часто упоминаемой проблемой, но ограничения на то, где могут быть размещены гаражи (например, запрет на размещение гаражей в качестве наиболее заметной особенности в передней части дома, так называемые «дома с мордой») и другие нормативные акты также были названы злоупотреблениями правительства. Законопроекты, запрещающие местным властям принимать стандарты проектирования жилых домов, ранее были приняты обеими палатами Генеральной Ассамблеи.Ограничения на стандарты проектирования жилых помещений были одобрены Сенатом в 2011 г. (S. 731) и утверждены Палатой представителей в 2013 г. (H. 150) и в 2014 г. (H. 734). См. Этот пост от Рича Дакера, в котором обсуждается законопроект 2013 года и органы местного самоуправления в отношении стандартов внешнего вида в целом.
В этом году обе палаты Генеральной Ассамблеи приняли версию ограничений, аналогичную той, которая была предложена в 2013 году. S.L. 2015-86 (S. 25) вступил в силу в Северной Каролине с 19 июня 2015 года и применяется ко всем постановлениям о зонировании, принятым до, в или после этой даты.Закон добавляет новые подразделы к G.S. 160A-381 для городов и 153A-340 для округов.
Применяемость . Ограничения применяются к любому регулированию зданий, подпадающих под действие Жилого кодекса Северной Каролины для одно- и двухсемейных жилищ. Покрываются все дома на одну семью и дуплексы. Таунхаусы также покрываются страховкой, если они построены в соответствии с нормами права на одну семью. Ограничения не распространяются на многоквартирные дома и нежилые постройки. Ограничения не распространяются на частные ограничительные условия, только на стандарты проектирования, установленные государственным постановлением.
Пределы . Закон запрещает регулирование «элементов конструкции здания». Их нельзя регулировать напрямую. Они также не могут регулироваться косвенно через проверку согласованности плана (например, включение стандартов проектирования в принятый план, а не в постановление о зонировании, а затем постановление о зонировании требует, чтобы новая застройка соответствовала плану).
Закон дает перечень того, что не подлежит регулированию. Запрет распространяется:
1) Цвет внешнего вида здания;
2) Тип или стиль материала внешней облицовки;
3) Стиль или материалы крыш или подъездов
4) Внешний неструктурный архитектурный орнамент;
5) Расположение или архитектурное оформление окон и дверей, в том числе гаражных ворот;
6) Расположение комнат; и
7) Внутренняя планировка помещений.
Есть несколько пунктов, которые явно перечислены как не являющиеся «элементами конструкции здания» и могут регулироваться. Это:
1) Высота, объем, ориентация на участке, расположение конструкции на участке;
2) Использование буферизации или экранирования для минимизации визуальных воздействий, смягчения воздействия света или шума или для защиты конфиденциальности соседей; и
3) Положения, регулирующие разрешенное использование земли или построек.
Исключения . Закон устанавливает ряд исключений из этого запрета на нормы проектирования.
Возможно, наиболее важным для новых разработок является то, что стандарты проектирования могут применяться, если владельцы всей вовлеченной собственности добровольно соглашаются с ними. В этом случае стандарты могут быть наложены только в том случае, если они сделаны «как часть и в ходе» поиска поправки к зонированию или утверждения зонирования, подразделения или иного регулирования развития. Это отслеживает существующий закон, который требует согласия землевладельца на размещение собственности в районе условного или условного использования и требует взаимного согласия для налагаемых условий.G.S. 160A-383 (б) , 153A-342 (б) . Стандарты проектирования, разработанные и согласованные владельцами всей затронутой собственности, по-прежнему могут быть включены в условное зонирование, разрешения на специальное использование или соглашения о застройке.
Есть некоторые дебаты относительно того, как следует интерпретировать это положение, при этом некоторые в сообществе разработчиков утверждают, что только стандарты проектирования, предложенные разработчиком, являются «добровольными». Другие утверждают, что не имеет значения, кто предлагает стандарты (владелец, местное правительство или соседи), если ясно, что владельцы согласны на их введение.То, как возникнет предложение, вряд ли имеет юридическое значение, но необходимо проявить осторожность, чтобы четко продемонстрировать, что собственник действительно добровольно согласился на введение стандартов проектирования. Суды не согласятся просто называть нормативное требование «добровольным», когда соблюдение фактически предписано единообразно. Lanvale Properties, LLC против округа Кабаррус , 366 NC 142, 731 SE 2d 800 (2012).
Существуют и другие конкретные исключения из запрета, перечисленные в законе, в первую очередь сохраняющие правила исторического района, где элементы конструкции здания являются центральным элементом нормативной схемы.Элементы строительного дизайна все еще могут регулироваться в этих обстоятельствах:
1) В пределах определенных местных исторических районов;
2) В пределах исторических районов, включенных в Национальный регистр;
3) Для обозначенных местных, государственных или национальных достопримечательностей;
4) Те, которые непосредственно и существенно связаны с правилами безопасности;
5) Для заводского корпуса; и
6) Принятые в качестве условия участия в программе страхования от наводнений.
Последствия . Постановления о зонировании могут по-прежнему устанавливать ограничения по высоте и размеру для строений и определять, где на участке могут быть расположены конструкции.Они могут указать задержки и максимальные покрытия лотов. Законы о зонировании прямо разрешают городам и округам регулировать «высоту, количество этажей и размер зданий и других построек, процент участков, которые могут быть заняты, размер дворов, дворов и других открытых пространств, плотность населения, расположение и использование зданий, сооружений и земельных участков ». G.S. 160A-381 , 153A-340 . Новый закон гласит, что он «разъясняет и повторно формулирует цель существующего закона», поэтому эти аспекты регулирования зонирования жилых построек явно остаются в силе.
Очень важно, что использование конструкций все еще может регулироваться. Высказывались опасения, что неспособность регулировать расположение и планировку комнат может привести к тому, что недобросовестные строители навешают на здание ярлык «односемейный», когда на самом деле они строят многоквартирные или групповые дома. Конструкция по-прежнему должна соответствовать всем требованиям строительных норм, и если конструкция действительно используется в недопустимом использовании, в это время уместно применять принудительное зонирование.
Архитектурные детали могут регулироваться в исторических районах (и эти районы могут быть созданы на основе их «особого значения с точки зрения их истории, предыстории, архитектуры и / или культуры»). Новый закон не затрагивает правила для коммерческих и многоквартирных домов. Землевладельцы могут добровольно согласиться на введение правил проектирования. Частные ограничительные соглашения могут по-прежнему требовать архитектурного анализа для домов на одну семью.
Итак, из предложений, перечисленных в начале, какие запрещены, а какие разрешены законом Северной Каролины? Первый город не может диктовать, что в новых домах должны быть подъезды или расположение гаражных ворот, но все же может потребоваться тротуар в жилых кварталах.Второй город, конечно, не может требовать определенного типа сайдинга для новых домов. Курортный город не может требовать использования его отличительного архитектурного стиля за пределами определенных исторических районов. Однако, хотя курортный город, вероятно, не может установить максимальное количество спален для новых жилых домов, он может регулировать масштаб и размер новых домов и запретить коммерческое использование в жилых районах (а также вопрос о том, является ли краткосрочная аренда жилой или коммерческой использование это тема другого дня).
Но в большинстве других ситуаций местные органы власти в Северной Каролине больше не имеют полномочий, если они когда-либо имели, указывать домовладельцам, в какой цвет их дом может быть окрашен, какие материалы можно использовать для их окон и сайдинга или какой архитектурный стиль должен быть использоваться для нового дома.
Нравится:
Нравится Загрузка …
дополнительных жилых домов | SF Planning
Чем ADU отличается от жилого помещения?
ADU — это тип жилой единицы.ADU могут превышать допустимую плотность участка, которая определяется районом зонирования. Некоторые ADU получают выгоду от исключений из определенных требований Кодекса и требуют ограничений на действия, в то время как жилые единицы, соответствующие плотности, этого не делают. Отметьте здесь, чтобы решить, подходит ли вам ADU.
Где я могу разместить ADU в моем здании?
Многие ADU переоборудованы из существующего хранилища или гаража. Вы также можете построить расширение, отдельную структуру и добавить ADU вместе с новой конструкцией, в зависимости от программы.
Обратите внимание, что если предлагаемый ADU будет преобразовывать жилищные услуги, которые включают гараж, прачечную и складские помещения, которые являются частью аренды в соответствии с Постановлением об аренде, владельцу недвижимости потребуется «уважительная причина» для разделения жилья. услуга. Владельцу рекомендуется проконсультироваться с юристом.
Какая программа ADU или тип ADU мне лучше всего?
Каждая программа ADU предлагает множество преимуществ. Как правило, вы можете выбрать наиболее подходящую вам программу.Однако, в зависимости от типа вашей собственности, местоположения вашего ADU или истории собственности, вы можете претендовать только на одну программу ADU.
Вы можете выбирать из множества типов ADU, описанных здесь. После того, как вы определили тип ADU, который хотите добавить, вы можете проверить, какая программа предлагает желаемый ADU и соответствует ли ваша собственность требованиям, просмотрев вкладки для одной или нескольких семей.
Если вы все еще не уверены, вы также можете обратиться к планировщику, отправив нам письмо по адресу [email protected]
У меня уже есть строение на заднем дворе, что я могу с ним сделать?
Многие конструкции заднего двора могут быть преобразованы в ADU, если они построены с разрешением на строительство или являются существующей структурой, которая больше не разрешена в соответствии с действующими правилами зонирования. Расширение существующей конструкции заднего двора разрешено только в том случае, если она находится в пределах пригодной для застройки территории вашей собственности.
В зависимости от существующей конструкции, вы можете снести ее и заменить новым, отдельно стоящим, отдельно стоящим ADU, который следует за необходимыми откатами.Если существующее строение используется в качестве законной или несанкционированной жилой единицы, вам необходимо будет получить одобрение Комиссии по планированию на Разрешение на условное использование до сноса строения.
Если вы все еще не знаете, что делать с существующей структурой, вы можете написать нам по адресу [email protected]
Что делать, если в здании недавно было выселение?
Согласно Местной программе, ADU не могут быть построены в жилых зданиях, в которых за последние пять (5) лет были выселены владельцы или другие выселения без вины за последние десять (10) лет до подачи заявки на разрешение. .В случае временного выселения арендатора с целью капитального ремонта запрета не существует до тех пор, пока от собственника недвижимости было подано заявление, уведомляющее арендатора об их праве на повторное заселение квартиры.
Выселения не препятствуют добавлению ADU через государственные или гибридные программы.
Могу ли я использовать свой ADU для краткосрочной аренды?
№ Дополнительные жилые единицы не имеют права на участие в программе краткосрочной аренды.
Могу ли я продать свой ADU?
Обычно нет; однако могут применяться некоторые исключения.В частности, ADU, добавленные в соответствии с местной программой к зданиям, подвергающимся сейсмической модернизации мягких этажей (обязательно в соответствии с главой 4D Строительного кодекса или добровольно в соответствии с административным бюллетенем № 094 Департамента инспекции зданий), сохраняют право на участие в программах преобразования квартир, если таковые имеются. программы доступны в будущем.
Процесс проверки: что в него входит?
Просмотрите пошаговый процесс, описанный здесь.
Каковы преимущества местной программы?
ADU, участвующие в местной программе, могут получить следующие преимущества:
Оптимизированный обзор
Возможность построить неограниченное количество ADU на некоторых многосемейных участках или при проведении сейсмической модернизации
Получение освобождения от определенных требований Кодекса планирования для существующих зданий
В зависимости от вашего проекта, некоторые ADU в местной программе могут подлежать рассмотрению Департаментом планирования и городскому закону о контроле за арендной платой.Эти ADU не только внесут свой вклад в жилищный фонд города, но и предоставят доступное жилье для семей среднего класса.
Каковы преимущества государственной и гибридной программ?
60-дневный срок рассмотрения с даты заполнения заявки
Отсутствие субъективной проверки проекта, за исключением стандартов, предотвращающих неблагоприятное воздействие на любую недвижимость, включенную в Калифорнийский регистр исторических ресурсов
Не подлежит проверке в соответствии с Законом о качестве окружающей среды Калифорнии (CEQA)
Не подпадают под действие требований об уведомлении районов, раздел 311 Кодекса планирования
Нет возможности дискреционного пересмотра
Сокращенный срок подачи апелляций: апелляции рассматриваются в течение 10-30 дней с момента подачи
Закон штата не позволит городским властям подчинять некоторые ADU положениям о стабилизации арендной платы (контролю за арендной платой) Постановления о ренте Сан-Франциско.
Дополнительное жилище — SDCI
См. Также: Гаражи
Что это такое?
Дополнительная жилая единица (ADU) — это отдельная жилая площадь в доме или на том же участке, что и существующий дом. Эти единицы не являются законными, если они не были созданы в процессе получения разрешения. Юридически разрешенная единица в доме называется присоединенной дополнительной жилой единицей (AADU). Юридически разрешенная единица на участке (но не в доме) называется отдельно стоящей дополнительной жилой единицей (ДАДУ) или коттеджем на заднем дворе.Крошечные дома с фундаментом считаются ДАДУ.
Примечание: Крошечные домики на колесах рассматриваются как автоприцепы. Вы не можете жить в крошечном доме на колесах (или подобном оборудовании, таком как дома на колесах и лодках) на участках в городской черте Сиэтла. Если в вашем крошечном домике есть колеса, вам необходимо соблюдать правила парковки для крупногабаритных транспортных средств.
Предварительно утвержденные планы DADU
Управление планирования и развития (OPCD) запустило веб-сайт ADUniverse в сентябре 2020 года.В ADUniverse есть галерея предварительно утвержденных проектов DADU, пошаговое руководство по процессу ADU и инструмент поиска для определения возможности добавления ADU к вашей собственности. Созданные местными дизайнерами и архитекторами, 10 предварительно утвержденных планов строительства предлагают более быстрый, простой и более предсказуемый процесс получения разрешений на создание DADU. В большинстве случаев вы можете получить разрешение всего за 2-6 недель. См. Раздел «Как подать заявление на приобретение отдельно стоящего дополнительного жилого помещения с использованием стандартного плана» для получения дополнительной информации о процессе получения разрешения.
Реформа ADU в Сиэтле
В июле 2019 года мэр Дженни Дуркан подписала закон об устранении нормативных барьеров и упрощении для владельцев собственности создания дополнительных жилых единиц (ADU) в односемейных зонах Сиэтла. Новые правила ADU вступили в силу 8 августа 2019 года.
Информация о новом законодательстве приведена ниже:
Какие разрешения вам нужны?
Добавление в существующий дом. Вам необходимо разрешение на строительство / перестройку.
Отдельно стоящее здание. Вам необходимо разрешение на строительство / перестройку.
Легализация существующей единицы. Для начала использования вам необходимо разрешение на строительство.
Вам также может потребоваться подать заявление на изменение или новые услуги электроснабжения в Seattle City Light.
Изучите код
Вы можете построить эти отдельные жилые помещения в зоне для одной семьи или в малоэтажной зоне, а в некоторых случаях — в соседних или коммерческих зонах.Наши коды ограничивают размер и размещение вашего AADU или DADU.
Требования к дополнительным жилым помещениям:
В зонах SF5000, SF7200 и SF9600 можно сконструировать до двух ADU. Это могут быть либо два AADU, либо один AADU и один DADU. Вторая единица должна соответствовать определенным критериям: 1) соответствовать стандартам зеленого строительства или 2) быть доступной единицей, зарезервированной для домохозяйств, имеющих право на получение дохода. В жилых небольших участках (RSL) и в зонах малоэтажных многоквартирных домов разрешается использовать только одну пристроенную или отдельно стоящую дополнительную жилую единицу для каждой отдельной квартиры, дома-рядного дома или таунхауса.ADU не разрешены в квартирах в малоэтажных зонах, но разрешены в квартирах в зонах RSL.
Парковка не требуется для ADU. Однако вы не можете удалить существующие обязательные парковочные места во дворе, если они не заменены где-нибудь в другом месте собственности в месте, разрешенном в соответствии с кодексом.
Владелец недвижимости не обязан проживать на участке, где находится ADU.
SDCI сообщит обо всех разрешениях на дополнительные жилые помещения в округ Кинг для оплаты мощностей по очистке сточных вод.Во время подачи заявки вам необходимо будет заполнить форму, подтверждающую плату за мощность.
Требования AADU:
Площадь AADU ограничена 1000 квадратных футов в односемейной зоне, включая RSL, и до 650 квадратных футов в малоэтажной зоне
AADU должен соответствовать действующим стандартам Сиэтла для жилых, строительных, механических, электрических, энергетических, землепользования, экологически критических районов и кодов береговой линии
Для получения дополнительной информации, относящейся к AADU, см. Совет 116A, Создание дополнительного жилого помещения (AADU).
Требования к DADU:
Минимальный размер лота, необходимый для DADU, составляет 3200 квадратных футов в односемейных зонах
Площадь DADU ограничена 1000 квадратных футов общей площади в односемейных зонах, включая RSL, и 650 квадратных футов в малоэтажной зоне
DADU должен соответствовать всем требованиям Сиэтлского жилищного, строительного, механического, электрического и энергетического кодекса, которые применяются к односемейным домам.
Для получения дополнительной информации, относящейся к DADU, см. Совет 116B, Создание отдельного вспомогательного жилого дома (DADU).
Сопутствующие документы
Подразделений кластера
Исторический отчет PAS серии
PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.
Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.
АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ
1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС, 37
Информационный отчет No.135 июнь 1960
Подразделения кластера
Скачать исходный отчет (pdf)
Типичным оператором послевоенной застройки был человек, который прикидывал, сколько домов он может втиснуть на участок земли, чтобы местный совет по зонированию не возражал против этого. Затем он свистнул бульдозерами, чтобы повалить все деревья, отбросить комки на местности и сгладить последовавшее за этим запустение. Затем один за другим пошли вверх дома, все одинаково.
Джон Китс, Трещина в окне изображения 1
В последние годы ведется поиск альтернативы практике проектирования подразделений, которая стала стандартизированной после Второй мировой войны.Мегаполисы прорвались в окружающую сельскую местность, которая была поглощена волной пригородной застройки. Схема «двойника» этих событий знакома. Архитектура, схема улиц, отступление и расстояние между дворами неизменны. Хотя это явление было причиной множества комментариев, критики и отчаяния, оно также стало благом для национальных художников-карикатуристов.
Вся проблема была хорошо сформулирована Уильямом Л. Нельсоном, который замечает:
С точки зрения дизайна сообщества, разрозненная дезорганизация развития подразделений полностью разрушила всякое чувство сплоченности сообщества; эстетически даже изящно изогнутые улочки с регулярно отстоящими домами ранчо стали приобретать вид аккуратно озелененной стерильности, не намного менее однообразной, чем ряды прямолинейных улиц прошлого; участки, спроектированные достаточно большими, чтобы обрабатывать индивидуальные сточные воды, подчеркивали разрастание, [и] часто были больше, чем домовладелец хотел сохранить.. . .
(Источник: письмо в консультационную службу по планированию)
Именно в этом контексте «кластерное» подразделение было объявлено крупным прорывом в пригородной застройке. Консультативная служба по планированию получила ряд запросов, касающихся существа, правовой основы и пригодности кластерного подразделения. Публичность, придаваемая «кластеру», вызвала большое любопытство, но оставила без ответа многие вопросы и не раскрыла подробностей.
Несколько различных схем были названы «кластерными подразделениями». Пока построено очень мало. При изучении связанных с этим проблем Консультативная служба по планированию опиралась на опубликованные планы и комментарии и дополняла эту часто отрывочную информацию, связываясь с плановиками и юристами, которые, как известно, были активно заинтересованы в этом типе развития. Компиляция их ответов не проводилась по статистическим принципам, а скорее представляет собой представление различных точек зрения.Такой подход был необходим, потому что каждый из респондентов сталкивался с различиями в структуре предложений, которые привлекли его внимание, физических характеристиках района и правовой основе.
Что такое кластерное подразделение?
Есть две особенности, которые различают то, что считается «истинным» подразделением кластера. Первый — это характеристика дизайна и планирования участка, при котором несколько домов сгруппированы вместе на участке земли. Каждый кластер домов служит модулем, который отделен от других подобных ему промежуточным пространством, которое помогает дать визуальное определение каждой отдельной группе.Вторая характеристика кластерного подразделения, как это часто предлагается, — это наличие неосвоенных земель, которые используются для общего пользования соседних жителей или сообщества в целом.
Традиционный метод разбивки участка в соответствии с требованиями к размеру участка показан на Рисунке 1a. Этот метод применяется повсеместно и в равной степени применим к сетке или криволинейной уличной системе. Каждый лот — это модуль. Внутри него конструкции могут быть различной конструкции или практически идентичными.При использовании больших участков легче сохранить первоначальный характер земли, и можно сохранить большую часть открытого пространства. На небольших участках, где охват больше, требования к размещению могут быть более критическими и, возможно, могут привести к резкому изменению природного ландшафта. Здесь нет мест общего пользования, за исключением общественных мест отдыха и улиц, которые используются для передвижения, парковки, а иногда и для игр.
Устройство кластера показано на Рисунке 1b.Структуры обычно ориентированы друг относительно друга по полумесяцу, квадрату или неправильным образом. Во многих случаях реализация кластера потребует снижения требований к фасаду, как это может произойти, когда участки имеют форму клина.
Размер лота влияет на эффективность самого кластера как модуля. При одинаковых структурах результаты, полученные при использовании малых или больших партий, показаны на рисунках 2a и 2b соответственно. Когда используются небольшие участки, кластерный дизайн может быть не чем иным, как новым методом интенсивного использования земли, но вряд ли он лучше, чем обычная практика проектирования участков.Большие участки, на которых здания расположены близко друг к другу, будут означать, что каждая группа построек будет заметно удалена от аналогичных соседних кластеров.
Земля общего пользования — особенность многих предлагаемых кластерных подразделений. В принципе, это не отличается от случаев, когда общая земля была зарезервирована позади отдельных участков для пользования и пользования собственниками прилегающей собственности и, возможно, сообществом в целом. Рисунок 3a иллюстрирует такую схему.Открытое пространство как бы отделяет дом от соседа, находящегося в тылу. Но. при таком расположении дома не ориентированы на создание чувства общности, и нет никаких оснований ожидать, что такая планировка улучшит городской пейзаж. Однако открытое пространство внутри квартала может иметь свои преимущества.
В районе Крайнего Северо-Востока Филадельфии такая закономерность возникает, когда рядные дома разрешены в том, что ранее было районом для одной семьи площадью 5 000 квадратных футов.Изменение зоны обусловлено тем, что интерьеры кварталов будут превращены в сплошную парковую полосу вдоль долин ручьев.
На рисунке 3b объединены обе характеристики кластерного подразделения: расположение домов в группе таким образом, чтобы они имели фокус ориентации, и разделение каждого такого кластера общей землей для использования и удовольствия соседних жителей или сообщество.
По мнению респондентов на запрос Консультационной службы по планированию, использование общей земли зависит от множества факторов.К ним относятся характеристики участка, его размер и расположение, потребности будущих жителей и потребности сообщества в общественных местах. Наиболее часто упоминалось использование земли в ее естественном состоянии, особенно там, где есть такие выдающиеся объекты, как долины ручьев, овраги и заросли деревьев. Другими предложениями были парки и детские площадки, специальные места для отдыха, «буферы» и газоны. В большинстве этих случаев также достигается расстояние между группами структур.
Прецеденты
Концепция кластера представляет собой современную адаптацию некоторых старых принципов. Взаимодействие городской и сельской жизни было постоянным идеалом со времен средневековой деревни, когда сельскохозяйственная база общины должна была быть под рукой. Эбенезер Ховард подчеркивал желательность близости города и деревни, хотя экономическая необходимость была менее острой, чем в аграрном обществе.
Идея кластера отличается от этих прецедентов тем, что это группа домов, а не город, окруженный природной средой.Зеленый пояс был средством, с помощью которого этот идеал был реализован в средние века и согласно проповеди Говарда. Теперь этот принцип отражен в кластере, который представляет собой современную адаптацию модели развития американского мегаполиса. В настоящем кластере переплетенная система парков и природных территорий может гарантировать, что каждый участок дома примыкает к неосвоенной земле. Несмотря на то, что в Рэдберне нет зеленой зоны, парковая зона всегда под рукой.
Сохранение общей собственности — это почти само собой разумеющаяся традиция, унаследованная от Старого Света и практиковавшаяся в самый ранний колониальный период.Деревня «зеленая» или «обычная», так часто встречающаяся в городах Новой Англии, — пережиток тех времен, когда эти участки земли служили защищенным убежищем для скота или тренировочной площадкой для ополченцев. Сегодня обыкновенный парк Новой Англии часто представляет собой полезный и великолепный с эстетической точки зрения парк, священный перед угрозой возможного посягательства.
Других конструктивных особенностей, использованных ранее, в предложениях по кластерным подразделениям не обнаружено. Один из них — это тупик, средство доступа, а не улица для передвижения, который предназначен для обслуживания ограниченного числа жилых единиц.Некоторые предложенные кластеры используют этот принцип, даже если проезжая часть представляет собой просто полумесяц, напоминающий обычный поворот этих подъездных дорог.
Предложений
Кластерное подразделение было провозглашено возможным решением двух проблем, от которых страдает почти каждое быстрорастущее сообщество на расширяющихся окраинах наших мегаполисов. Первая проблема — исчезновение открытой сельской местности; во-вторых, дороговизна «крупногабаритной» земельной застройки.
В статье House & Home (сентябрь 1959 г.) указаны некоторые преимущества, заявленные для кластерных подразделений:
Кластерная планировка сохраняет сельский характер земли за счет сохранения участков открытых полей и зарослей деревьев, а также за счет того, что ручьи, холмы и аналогичные природные объекты остаются нетронутыми.
Кластерные схемы сокращают затраты на застройку территорий, зонированных для больших участков, за счет сокращения затрат на дороги и коммунальные услуги … [и] … за счет того, что застройщик может обходить естественные препятствия на участке.
Планировка кластера
соответствует требованиям зонирования больших участков на основе контроля плотности ….
Другие удобства, которые могут быть встроены в схему кластера, согласно House & Home , — это спланированная конфиденциальность, отличные игровые площадки для всех возрастов, и лучшие стоянки.
Поскольку подразделение на кластеры еще далеко от стандартизации на столь раннем этапе, следует проявлять осторожность при составлении любых широких обобщений, основанных на анализе нескольких предложений. Одна из трудностей, с которыми столкнулись в этом исследовании, — это нехватка чертежей, которые подробно показывают топографию, ландшафтный дизайн, типы строений, которые будут построены, инженерные системы и, во многих случаях, масштаб и ориентацию. Некоторые из обнародованных планов являются лишь схематическими.
Кластер «Истинный» .Одно предложение, которое часто переиздавалось, было разработано Майроном X. Фельдом из Stephen Sussna Associates для Раритан Тауншип, Нью-Джерси ( The American City , июль 1959; House & Home , сентябрь 1959; New York Times , 3 января 1960 г.). Схема сетки, первоначально представленная на рассмотрение совету по планированию подразделением, показана в левом нижнем углу на Рисунке 4. Этот план, предназначенный для строительства на крутой холмистой местности, должен был включать 94 участка площадью около 50 000 квадратных футов, обслуживаемых примерно 12 000 футов. новых дорог.Консультанты улучшили план, применив криволинейный рисунок (нижний правый рисунок 4), предоставив 96 лотов с небольшой экономией в длине дороги. Однако Фельд заявляет, что «любая застройка с участками рядом и спина к спине по-прежнему является жилым и несовместима с сельским характером, который эти общины хотели бы сохранить».
Рисунок 4. Из номера New York Times , 3 января 1960 г.
Альтернативный план, «кластер», показанный вверху на Рисунке 4, был разработан для преодоления этих трудностей.На том же участке земли 15 групп из шести участков, расположенных полукругом вокруг центральной площади, были соединены двумя широкими дорогами, в результате чего общая длина дорог сократилась примерно до 6000 футов. Сохраняя примерно такое же количество строительных площадок, первоначально большие участки были уменьшены до 3/4 акра. Около половины площади должно было быть оставлено под естественный нетронутый парк или общественные земли, которые служили зеленой преградой между группами.
В этом примере «настоящего» кластера одна из целей заключалась в том, чтобы включить удобства, которые были бы полезны сообществу и будущим жителям застройки.Среди особенностей, которые должны были быть включены, были условия для парковки во дворе и благоустроенная площадь. Внутреннее пространство должно было быть сохранено в его естественном состоянии как «страна странствий». Хотя на иллюстрации не показаны эти изменения в деталях, очевидно, что там, где наблюдается значительное пропорциональное уменьшение размера партии, существует большая гибкость для выбора из ряда желательных альтернативных вариантов использования пространства для использования общая собственность.
Экономия на протяженности улиц и коммунальных услуг достигается за счет уменьшения фасадов отдельных участков и за счет строительства суперкварталов и устранения необходимости обслуживания внутренних площадей.Дополнительная экономия может быть достигнута путем размещения кластеров таким образом, чтобы избегать естественных препятствий, таких как валуны или ручьи, что снижает затраты на подготовку площадки и помогает сохранить сельский характер земли.
Контроль плотности . Одной из важных характеристик кластерного деления является сохранение какой-либо части урочища в естественном состоянии или развитие парка. Застройщик может добиться этого эффекта, решив оставить некоторые участки свободными от строений, где он имел бы право строить в соответствии с правилами зонирования.Однако большинство разработчиков считают необходимым построить максимально допустимое количество построек на участке. Некоторые постановления разрешают разделителю уменьшать размеры участков под застройку ниже установленных требований при условии, что оставшиеся участки, полученные за счет использования участков меньшего размера, будут выделены на общую территорию, свободную от строений. Этот метод, по сути, является способом управления плотностью при одновременном обеспечении гибкости компоновки, как было продемонстрировано в предложении Sussna. Обычно требуется минимальная площадь участка на одно жилище, но плотность также можно контролировать, указав максимальное количество семейных единиц на площадь.
Одним из постановлений о зонировании, в котором используется этот метод, является постановление Рокавей-Тауншип, штат Нью-Джерси (1959 г.), которое позволяет уменьшить площадь участка (но не ширину участка) при соблюдении следующих условий (эти положения не предназначены специально для кластеров):
Размер лота не уменьшен менее чем на 12,5%.
Плотность населения не выше, чем если бы участок был застроен участками площадью 20 000 квадратных футов.
Подразделение выделяет для общественных целей тот же процент от всего участка, на который была уменьшена площадь участка.
Место, предназначенное для общественных целей, находится в месте и форме, утвержденных Советом по планированию.
Ни одна территория, предназначенная для общественных целей, не должна быть меньше десяти акров.
План на уменьшенных размерах участков допускается только в том случае, если он является взаимно согласованным как для поселка, так и для территориального подразделения.
На рисунке 5a показано исходное предложение, а на рисунке 5b показано влияние положений по контролю плотности.
Рисунки 5a и 5b. Из Американский город , сентябрь 1959 г.
Результат, с точки зрения дизайна, может никоим образом не напоминать то, что обычно считается «кластерным» подразделением.(Честно говоря, эта разработка не предназначалась для кластерного подразделения.) Хотя сообщество и подразделение могут быть улучшены путем выделения значительных участков в рамках разработки, этот план мало чем можно отличить от плана обычного подразделения. .
В данном случае участки предназначены для парков и школ, а часть зарезервирована для расширенного торгового центра. Когда экономия земли должна использоваться для того, что явно является общественной целью, разумно спросить, не является ли такой контроль плотности просто способом обойти требования постановления о зонировании, поскольку общественные объекты будут необходимы, независимо от того, Размер лота составляет 20 000 квадратных футов или 17 500.Другими словами, предоставляя муниципалитету бесплатную землю для общественных целей, субъекту подразделения разрешается построить больше домов, чем он мог бы, если бы не было изменений в требованиях к размеру участка и если бы город принял на себя полную ответственность за предоставление школы и парка. места. Этот тип концессии приводит к увеличению плотности за пределами того, что первоначально предполагалось.
«Подразделения гольф-полей». Тесно связано с идеей кластера так называемое «разбиение поля для гольфа», проиллюстрированное на Рисунке 6.Фарватеры расположены внутри блоков. Дома строятся обычным образом бок о бок, но линии задних участков примыкают к самому полю для гольфа. Одной из причин создания такого типа подразделения является дополнительная стоимость, вменяемая каждому участку, которая, согласно исследованию Института городских земель, оценивается примерно в 2000 долларов за средний участок ( Urban Land , сентябрь 1958 г.). Когда общая территория — в данном случае поле для гольфа — является доходной собственностью или таким образом увеличивает стоимость прилегающей собственности, похоже, нет никакого принуждения к снижению требований к площади участка в качестве «бонуса» за предоставление объекта.В подходящих ситуациях повышенные значения свойств, стабилизированные в течение определенного периода времени, кажутся достаточной причиной для отхода от обычной практики проектирования площадки.
Рисунок 6. Из Urban Land , сентябрь 1958 г. Подразделение поля для гольфа, Феникс, штат Аризона, по предложению Джона Ф. Лонга, Home Builder, Inc. Обратите внимание на максимальное количество участков, примыкающих к полю для гольфа с 9 лунками, и лечение участков, примыкающих к транспортным артериям.
Смешанный корпус . Дальнейшее развитие идеи кластера позволяет сделать вывод о различных типах жилья на рассматриваемом участке земли.Многосемейное здание — это в определенном смысле очень плотная группа жилых единиц. На рисунке 7 показан план, разработанный компанией Nelson-Ball and Associates, объединяющий индивидуальные дома на одну семью, рядные дома и многоэтажный многоквартирный дом.
Рисунок 7. Из Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.
Это подразделение будет иметь в общей сложности 130 жилых единиц, 5700 погонных футов улиц и 6300 погонных футов канализационных сетей, а также поле для гольфа.Согласно существующим правилам зонирования, тот же участок можно было бы расположить по криволинейной схеме со 108 участками и 11 400 погонными футами улиц и коммуникаций. Плотность фактически увеличена в показанном примере, хотя больше земли бесплатно для использования сообществом. Сторонники застройки утверждают, что меньшие участки (с общей землей) и вариации типов жилья больше соответствуют тому, что действительно желательно.
КОНСТРУКТИВНЫЕ ФАКТОРЫ
Что касается общего объема жилой застройки, очень немногие застройки использовали кластерный принцип — тесная группировка домов, отделенных от аналогичных групп промежуточным пространством, находящимся в общей собственности или населении.Пока преждевременно основывать суждения на немногих готовых продуктах, которые существуют в разрозненных местах, особенно когда каждое из этих подразделений имеет такой индивидуальный характер.
Следовательно, подход будет заключаться в выявлении групп, которые заинтересованы в любой жилой застройке, и в определении того, имеет ли кластерное подразделение потенциал для удовлетворения всех заинтересованных сторон. Можно указать, какие факторы имеют отношение к дизайну кластера, и указать возможные цели, которые могут быть достигнуты при развитии кластера, путем изучения заявлений, которые были сделаны.
Заинтересованные стороны
При оценке предлагаемого подразделения было бы хорошо рассмотреть влияние, которое оно окажет на все заинтересованные стороны. Эффект кластерного дизайна может стать более очевидным, если сравнить его с традиционной формой разработки.
В первую очередь среди групп, заинтересованных в окончательной форме нового подразделения, являются потенциальные жители застройки. Как правило, это люди, заинтересованные в красивом месте для жизни. Часто это горожане, которые испытывают сильное желание жить в пригороде, где они могут быть рядом с открытым пространством, которым они, и особенно их дети, могут наслаждаться.Они будут искать максимально удобное для семьи место в мегаполисе. Кроме того, потенциальные жители нового микрорайона будут искать хорошие школы, места для отдыха и удобный шоппинг. Хотя потенциальные домовладельцы могут не знать об альтернативных методах проектирования участков, вполне вероятно, что они оценят превосходную планировку, когда увидят и испытают их. Если кластерное подразделение действительно выполнит требования своих сторонников, оно должно стать убедительным фактором на рынке жилья.
Все эти соображения должны быть рассмотрены в свете платежеспособности семьи, и большинство покупателей будут стремиться к экономии на расходах и содержании. Поскольку будущих жителей нет рядом на этапах планирования и строительства нового жилого комплекса, их интересы должны быть учтены и защищены до их прибытия.
Владельцы недвижимости, уже обосновавшиеся на территориях, прилегающих к предлагаемому участку, также будут заинтересованы в возможной форме нового строительства.Среди их задач будет сохранение удобств, которые раньше были в районе. Нередко можно услышать, как давние жители района сетуют о своих потерях в результате разрушения поля, холма и пейзажа, которые сопровождают возведение нового жилого дома. Лица с конструктивным мировоззрением будут озабочены формой, которую примет новое подразделение. По мере развития в окрестностях могут быть созданы новые удобства, которые обеспечат жителям визуальное и активное удовольствие.Интересы близлежащих жителей будут выражены в существующих правилах зонирования, которые могут отражать желание сохранить ценность собственности. Но в свете современных строительных технологий и затрат следует изучить постановление о зонировании, чтобы увидеть, действительно ли оно позволяет достичь желаемого результата. Инновации в размещении могут иметь большое значение для создания интересных достопримечательностей, когда мотив дизайна жилья стал настолько стандартизированным.
Осознавая нехватку жилья и широко распространенное желание жить в пригороде, предприниматели — подразделения и девелоперы — заинтересованы в получении прибыли.Для этого они должны иметь продукт, который можно продавать на конкурентном рынке. Таким образом, предпринимателя будут интересовать стандарты, содержащиеся в правилах о подразделениях и постановлениях о зонировании, поскольку они имеют отношение к затратам и возможностям проектирования. В дополнение к мотиву прибыли разработчик может пожелать создать выдающийся продукт, чтобы удовлетворить свою гордость и оказать услугу сообществу.
В настоящее время полностью признано, что сообщество, действуя через местное правительство, заинтересовано в любой форме развития, происходящей в его пределах.Он будет заботиться о здоровье, безопасности и общем благосостоянии своих граждан, а также — что не менее важно — о стоимости тех обязанностей, которые принимает на себя правительство. Сообщество выражает свои намерения, устанавливая стандарты развития, выделяя области, представляющие общественный интерес, и стремясь свести государственные расходы к минимуму. В то же время сообщество должно предпринять шаги, чтобы гарантировать, что новое строительство будет оставаться желательным в ближайшие годы и что стоимость собственности будет поддерживаться, обеспечивая постоянный приток налоговых поступлений.
Планирующее агентство во взаимодействии с другими департаментами местного самоуправления, вероятно, находится в лучшем положении, чтобы определить влияние, которое любое предлагаемое развитие окажет на все заинтересованные стороны. При рассмотрении нового подразделения ему необходимо будет определить, соответствует ли предложение цели существующих правил и допускают ли существующие правила наилучшую возможную форму развития.
Жители региона образуют другую группу, разделяющую интерес в форме происходящего развития.Это люди, которые станут свидетелями перемен к лучшему или к худшему. Как прохожие, они озабочены визуальным воздействием новой застройки на ландшафт. Там, где есть природные объекты, им будет интересно узнать, смогут ли они и дальше наслаждаться видом на холмы, ручьи, поля и леса. Наконец, использование земли повлияет на экономическую активность всего региона. Как на местном, так и на региональном уровне должны быть предусмотрены условия для распространения и защиты того, что обоснованно является общественным интересом; через инструмент комплексного плана.
Детерминанты тракта
Любой участок земли в его естественном состоянии имеет характеристики (топография, почвенные условия, характерные особенности и ориентация), которые предполагают определенную форму застройки. Некоторые люди выступают за наименьшее насилие над сайтом, поскольку он существует в своем заранее разработанном состоянии; на другом полюсе те, кто выступает за любое развитие в рамках современной инженерной техники, то есть практически без ограничений.
Земля, с другой стороны, может варьироваться от относительно бесхарактерной, но пригодной для строительства местности до участков, которые обильно усеяны интересными природными особенностями, но которые могут препятствовать развитию.Например, на равнинах в штатах Среднего Запада может не быть убедительных детерминант местности, позволяющих предположить, что дома должны быть построены группами. С другой стороны, холмистая местность может характеризоваться густыми лесными массивами, относительно крутыми склонами, водотоками и заметными выходами горных пород. Такой вид местности указывал бы, во-первых, на то, что весь характер территории будет изменен из-за дорогостоящей профилировки и неизбирательной вырубки лесов, а, во-вторых, такая операция будет неэкономичной.В этом случае природные особенности предполагают желательность объединения структур в группы по эстетическим причинам и из соображений экономии.
Технические детерминанты . Постановления о зонировании, правила территориального деления и строительные нормы и правила отражают технические требования, которые необходимы для здоровья, безопасности и общего благосостояния жителей определенного района. В фундаментальном и прямом смысле требования к площади участка могут быть выведены из технических особенностей сантехники; дворовые требования из принятых норм по свету и воздуху, а также по защите от огня; парковка во дворе из-за необходимости обеспечения работоспособной системы циркуляции и т. д.
Во всех случаях технические требования, необходимые для достижения принятого стандарта, должны быть воплощены в правилах сообщества, но может быть обнаружено, что стандарты, воплощенные в кодексе и постановлении, значительно превышают технические потребности. Примером может служить зонирование больших участков. Рассматривая развитие кластера, может быть вполне разумным ослабить принятые правила до минимума, налагаемого технологией. Например, в конкретном проекте кластера требования к двору, основанные на стандартах защиты от света, воздуха и огня, могут быть одинаково хорошо выполнены за счет нововведений в ориентации, строительных материалах и дизайне жилья без строгого соблюдения существующих требований к двору.
Особая проблема, которая возникает в связи с разделением на кластер, — это определение надлежащих размеров отдельных участков при отсутствии коммунальных канализационных и водопроводных сетей. Мнения респондентов, ответивших на вопросник Консультативной службы по планированию, варьируются от убежденности в том, что отдельные системы отвода сточных вод должны содержаться в пределах участка, до противоположной точки зрения, что общее открытое пространство можно использовать для дренажных полей.
Основными переменными при планировании отвода сточных вод являются дизайн, топография, почва, размер участка и возможность подключения к коммунальной системе.Наиболее широко распространено мнение, что отдельная партия должна оставаться стандартом для независимых систем удаления сточных вод, особенно там, где может возникнуть конфликт с использованием открытого пространства из-за поверхностного стока, загрязнения, запаха и операций по техническому обслуживанию.
Правильное планирование, независимо от типа подразделения, будет отражать технические требования, необходимые для выполнения действий, которые, как ожидается, будут иметь место в любом конкретном проекте. Но при планировании принимаются во внимание и другие соображения.
Социальные детерминанты . Социальные ценности по своей природе отражаются в процессах планирования и политики. Помимо упомянутых технических требований, зонирование включает в себя неуловимую, но верную идею образа жизни. В более привычных терминах говорят о характере соседства, его сохранении или возможных изменениях, которые могут произойти. Жители могут пожелать увековечить атрибуты существующей застройки в новых подразделениях. Например, при зонировании больших участков, где площадь земельного участка намного превышает потребности независимых систем отвода сточных вод, требования к зонированию никоим образом не могут быть выведены из принятых технических требований.
Во многих случаях существующие правила не разрешают подразделение кластера, даже если такое развитие приведет к эффекту, аналогичному санкционированному сообществом. Было предпринято несколько попыток разработать регламент, который позволил бы строить кластерные подразделения. Это будет обсуждаться в следующем разделе.
Задачи кластерных подразделений
Ввиду отсутствия обширного опыта разработки кластеров, мы должны оценивать утверждения его сторонников по иллюстрациям и комментариям, опубликованным в периодических изданиях.Из рассмотренных предложений цели различаются, и очевидно, что в каждом случае есть ограничения. Кроме того, может потребоваться выбор между взаимоисключающими целями.
Какие преимущества заявляются у кластерного подразделения?
Сохранение сельского характера земли . Сторонники кластера утверждают, что он сохраняет сельский характер земли, сохраняя естественные особенности урочища, в том числе лесные массивы. Некоторые могут пойти дальше и сказать, что кластер — это способ спасти открытую местность.Однако кластерное подразделение — это не зеленая зона, и, согласно современным представлениям, его можно застроить, по крайней мере, до такой плотности, которая возможна при традиционном зонировании. В большинстве случаев эта плотность не считается открытой сельской местностью.
Первое новое развитие в области, кластере или в другом месте может создать иллюзию пребывания в открытой местности, но подразделения всегда могут следовать за ней, поглощая открытую местность. С другой стороны, тщательное планирование кластерного подразделения позволит сохранить сельские особенности, хотя бы в небольшом масштабе.Группирование структур по концентрациям позволяет сохранить нетронутыми большие участки территории, точно так же, как зонирование больших участков (например, участки площадью 3 или 4 акра) подразумевает, что большие участки собственности будут оставлены в их естественном состоянии, будь то лесные массивы или пастбища. . При более высокой плотности кластер является многообещающим методом сохранения сельских характеристик местности. Во многих случаях приятные природные особенности земли будут совпадать с участками, требующими наибольшей степени подготовки, если они будут застроены.Таким образом, разработчик и сообщество, возможно, добавили стимул одобрить идею кластера, зная, что сельским характером не придется полностью жертвовать.
Экономика . Гибкость, обеспечиваемая кластерной конструкцией, может быть источником значительной экономии начальных инвестиций и затрат на обслуживание. Во-первых, земля, которая считается непригодной для строительства или трудной для освоения, может иметь более низкую цену, чем земля под застройку премиум-класса или земля, интенсивно используемая для некоторых других целей, например, для сельского хозяйства.Однако стоимость необработанной земли этого типа может возрасти, если станет понятно, что потенциальные риски бедной, но эстетически приятной земли можно превратить в актив.
Во-вторых, потребность в обширном проектировании площадки снижается, если подразделение не подвергается штрафу, оставляя некоторые части тракта в естественном состоянии. Лучшие участки для строительства могут быть использованы для кластеров, что устраняет необходимость в обширной сортировке; деревья можно оставить там, где они стоят, усиливая подразделение.Поскольку относительно большая часть участка в кластерном подразделении не обязательно должна обслуживаться улицами и коммунальными службами, их линейный размер может быть существенно уменьшен по сравнению с тем, что потребовалось бы в традиционном подразделении. В рассмотренных «настоящих» кластерных проектах длина этих объектов была сокращена с 40 до 50 процентов.
Включение специальных объектов . Большинство рассмотренных проектов кластеров включают в себя либо специальные функции для жителей, либо участки для общественных объектов.Эти отличительные характеристики кластера могут значительно различаться как по видам деятельности, так и по формальности договоренностей.
Если объект используется и приносит пользу только владельцам прилегающих участков, это похоже на «объединение дворов» для общей цели, которая будет просто продолжением того, что каждый владелец участка может решить делать на своей земле. Ограничения, накладываемые на функции или действия, происходящие на «объединенных» задних дворах, будут такими же, как и на использование аксессуаров в этой зоне.Когда объекты строятся и используются совместно, возникает дополнительная проблема юридической ответственности за владение и обслуживание общей собственности (этот вопрос будет обсуждаться в следующем разделе).
Второй тип ситуации возникает, когда проектируется и строится специальный объект, где земля разделена на части, но эксплуатируется как единое целое, отдельное от самих жилых домов. Примером может служить поле для гольфа, бассейн или теннисные корты, предоставленные жителям района или эксплуатируемые на коммерческой основе, независимо от того, совпадает ли зона обслуживания с самой застройкой.В последнем случае разрешение на включение объекта в застройку, по-видимому, будет зависеть от того, разрешено ли оно в качестве основного использования в этом районе. Вопрос о сокращении требований к площади участка для размещения площади, необходимой для установки, необходимо будет рассматривать индивидуально в каждом случае. Пока существует несколько прецедентов, на которые можно было бы положиться или хотя бы оценить.
Если есть общественный интерес к урочищу, решением было бы выделить землю, которая затем подлежала бы такому же контролю, как и любое другое муниципальное предприятие.
Во всех случаях суждение о специальном учреждении должно основываться на критерии того, улучшится ли в результате сообщество — жители и общественность. Несомненно, возникнут конфликты интересов, поскольку неизбежны различные мнения относительно того, что «хорошо», что необходимо и что желательно. Маловероятно, что какой-либо ограниченный участок земли мог бы вместить любимые проекты всех заинтересованных сторон. Возможности кластерного подразделения по размещению спецсредств не делают его панацеей от экологических недостатков.Следует изучить альтернативные варианты использования общей земли и сделать выбор до того, как колеса будут приведены в движение.
Разнообразие дизайна . Кластер представляет собой отход от традиционной практики размещения участков рядом с примыкающими линиями собственности. В изменении есть разнообразие. Однако, если кластерные подразделения строятся в большом масштабе, нет никакой гарантии, что подобный тип монотонности не возникнет, особенно если используется только одна конструкция корпуса с обычными незначительными вариациями.Покупатели дома ищут индивидуальность — индивидуальное выражение, а не вариации ради самих себя. Даже в однообразных подразделениях, построенных в прошлые годы, идентичность существует в стенах жилища. В более широком масштабе идентичность не может быть сформулирована, она должна вырасти из убедительного плана подразделения, местности и даже региона. Модулем скуки становится кластер, а не отдельный дом.
Кластер действительно открывает путь гибкости, который позволит проектировщикам участков, ландшафтным архитекторам и подразделениям в большей степени использовать характеристики участка.Но в этом обсуждении следует исходить из предположения — до тех пор, пока не будет продемонстрировано иное — что типы жилья не будут иметь большего разнообразия, чем в любом другом подразделении. Тем не менее возможности дизайна безграничны; и поскольку каждый кластер будет несколько изолирован от своего соседа, эти подразделения могут способствовать более интересной архитектурной обработке. Разработчик может задействовать другого архитектора в каждом кластере в контексте своего общего плана. Другая возможность состоит в том, чтобы кластер из шести домов имел шесть дизайнов, которые можно было бы повторить в других кластерах.Самым важным в возможностях проектирования в кластерных подразделениях является то, что сам кластер представляет собой небольшую единицу планирования, которая позволяет рассматривать каждую группу индивидуально.
Конфиденциальность и общительность . Утверждается, что в кластерном подразделении можно реализовать как приватность, так и общительность. Фактически, это достижение полностью зависит от размещения в группе и дизайна самих домов. Начиная с принципа, согласно которому расстояние увеличивает конфиденциальность, а близость способствует общению, обе характеристики могут быть включены в кластер.В полукруглом дизайне фасады каждого дома расположены ближе друг к другу, чем если бы дома выходили прямо на улицу, и ориентированы на общую для всех домов в группе фокус. Такое расположение с большей вероятностью будет способствовать социальным отношениям внутри кластера. Есть некоторые, кто принял бы позитивные меры для поощрения социальных контактов между соседями, но с осторожностью, поскольку определенные формы контакта могут вызывать раздражение.
В отличие от стремления к общению, у каждой семьи есть соответствующая потребность в уединении.В городской жизни конфиденциальность достигается в пределах жилого помещения, тогда как в сельской местности наличие пространства также позволяет уединиться на открытом воздухе. Между этими крайностями потенциальные возможности озеленения открывают творческие возможности для создания частных пространств под открытым небом. Как будет показано на рисунке 8, кластерная схема упрощает создание частных участков, поскольку задние линии отдельных участков примыкают к общему участку, а не к заднему двору соседа. Если общее не используется интенсивно, по крайней мере одна ориентация фактически лишена человеческой активности.
Объем лота . Зонирование крупных участков — это метод, с помощью которого можно сохранить полусельский характер и поддерживать низкую плотность, тем самым ограничивая потребность в общественных услугах, связанных с населением, а не пространством, таких как образовательные учреждения. Но большие участки могут наложить на владельца дома более тяжелое бремя ухода за двором, которое может оказаться более обширным, чем хотелось бы. Сторонники кластерного разделения утверждают, что отдельные участки не обязательно должны быть такими большими, поскольку кластер достигает того же эффекта, что и зонирование крупных участков, оставляя промежуточные участки в общей собственности.Это решает проблему сохранения низкой плотности.
Кроме того, в некоторых кругах утверждается, что более мелкие отдельные участки в кластерном подразделении более точно соответствуют бремени обслуживания, которое домовладелец готов взять на себя. Заблуждение состоит в том, что кто-то должен взять на себя ответственность за общую собственность. Если он не предназначен для населения, стоимость необработанной земли и расходы на содержание в конечном итоге будут переложены на домовладельца. Есть некоторое утешение в том, что орган, ответственный за содержание общей собственности — либо ассоциация владельцев собственности, либо общественность — может получить эффект масштаба при осуществлении контроля над обширным участком общей земли.
ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ И ЗОНИРОВАНИЕ КЛАСТЕРА
Подразделение кластера — скорее исключение, чем правило. Нет никаких постановлений о зонировании, в которых подробно излагаются стандарты, которые должны применяться к кластеру, а обзор нескольких доступных предложений показывает, что планировка и цели сильно различаются в каждом случае.
В общем, обычные постановления о зонировании не позволяют построить настоящий кластер. Однако многие из них допускают плановую застройку жилых домов.Между этими разработками и кластерным подразделением имеется достаточно общего, чтобы провести сравнение между ними и увидеть, можно ли адаптировать условия группового жилья для создания кластера.
До того, как кластер получил такую широкую огласку, «положения о планируемом развитии» были подробно рассмотрены в Информационном отчете № 27 по зонированию для группового жилищного строительства, опубликованном в июне 1951 года. Совсем недавно эти положения были дополнительно рассмотрены в статье. под названием «Зонирование планируемой жилой застройки» Эли Голдстона и Джеймса Х.Scheuer, опубликованной в журнале Harvard Law Review (декабрь 1959 г.).
Резервы планового развития
Признавая иногда ограничивающий эффект обычных правил зонирования, многие юрисдикции приняли какие-то положения о планируемом развитии, которые позволяют контролирующему органу широкие дискреционные полномочия на основе стандартов, которые в большинстве случаев изложены довольно расплывчато. Законодательные акты штата Нью-Йорк сформулированы следующим образом:
Совет по планированию может при утверждении площадки и после публичных слушаний внести любые разумные изменения в правила зонирования, чтобы они соответствовали плану нового подразделения, при условии, что эти полномочия предоставлены законодательным органом.Он также может допускать изменения плотности населения в соответствии с планом здания, не превышающие разрешенные в соответствии с правилами зонирования. Совет по планированию может руководствоваться своим здравым смыслом в соответствии с планом будущего развития сообщества и применять существующее постановление о зонировании к новому подразделению без необходимости проходить сложную процедуру внесения поправок в постановление. 2
Соответственно, советы по планированию в этом штате могут по своему усмотрению и после публичных слушаний изменить существующие постановления о зонировании в пределах, которые могут быть наложены местным законодательным органом.С таким конституционным зеленым светом могут быть прописаны условия одобрения.
Регулирование планируемых разработок может происходить по двум направлениям. Первый — предоставить широкие дискреционные полномочия контролирующим органам, которые могут включать совет по планированию, совет по апелляциям по зонированию и другие муниципальные департаменты. Цель постановления о зонировании в его нынешнем виде, особенно положения, применимые к зоне, для которой предлагается застройка, используется в качестве основы для изменения существующих правил.Обсуждая процедуру проверки, Голдстон и Шойер заявляют:
.
Предполагается, что любое усмотрение, которое сообщество было готово предоставить своему совету по апелляциям по зонированию или комиссии по планированию, и любые процедурные гарантии, которые оно установило в ходе публичных слушаний и письменных административных решений для других условных целей … Достаточно для окончательного решения о планируемых разработках.
Альтернативный подход, который сводит к минимуму роль проверяющего органа, состоит в том, чтобы подробно описать условия, при которых будут разрешены запланированные разработки, и стандарты, которым должен соответствовать разработчик.
Использование любого из подходов в крайних случаях сопряжено с опасностями. Без конкретных указаний следует полностью полагаться на здравый смысл людей, занимающих административные должности. Непрофессиональный совет должен иметь соответствующий технический персонал для детального рассмотрения заявки на запланированное развитие или для рассмотрения соответствия конкретного предложения генеральному плану города.
Но постановления были признаны незаконными, потому что административным советам предоставлены дискреционные полномочия без четко определенных стандартов.Всегда существует возможность политического давления, которое может более легко повлиять на решения при отсутствии конкретных правил.
С другой стороны, подробное описание стандартов может заморозить кластерные разработки в форме, приемлемой при разработке нормативных положений, но может не сохраниться в ближайшие годы. Лучшим решением кажется набор соответствующих стандартов для планируемых разработок, дополненный некоторой формой обзора, поскольку невозможно предвидеть все будущие инновации.
Проверяющий орган может одобрить заявку, отклонить ее или предписать дополнительные условия до предоставления утверждения. Главный вопрос заключается в том, какие факторы должны быть прописаны в правилах, поскольку цель постановления о зонировании не всегда ясна, а определение эквивалентов может быть затруднено, если формы различаются.
Среди положений, которые были включены в постановления, разрешающие запланированные разработки, следующие, по-видимому, применимы к подразделениям кластера:
Плотность .Местные правила обычно указывают, что плотность планируемой застройки не должна превышать допустимую при традиционном зонировании. Иногда субъекту подразделения предоставляется бонус, если он отвечает определенным условиям, установленным муниципалитетом, например, выделение земли для специальных целей.
Минимальная площадь . Многие таинства требуют проекта минимального размера для запланированного развития. Диапазон составляет от менее 1/4 акра до 50 акров, из которых 10 акров являются наиболее распространенным показателем.Минимальный размер проекта также может быть установлен по количеству зданий или жилых единиц. Положение о минимальной площади может быть желательным, чтобы воспрепятствовать использованию исключения для запланированных застроек в качестве замены отклонения в условиях трудностей.
Характер развития . Распространенное, но расплывчатое положение, которое можно найти в большинстве постановлений, разрешающих запланированные разработки, требует, чтобы характер проекта был в основном таким же, как это было бы разрешено в исходной зоне, или, по крайней мере, чтобы он не был вредным для использования в этой зоне. зона.Типичным примером языка являются эти постановления:
Предлагаемое развитие должно быть спроектировано так, чтобы создать среду стабильного и желательного характера … (Сан-Франциско, 1960)
(1) … виды использования, разрешенные таким исключением [запланированные разработки], необходимы или желательны и соответствуют основной цели разработки; (2) виды использования, разрешенные таким исключением, не имеют такого характера и не расположены так, чтобы оказывать пагубное влияние на окрестности.(Чикаго, 1957)
… такая застройка создаст привлекательную жилую среду с устойчивой желательностью и экономической стабильностью, совместимую с характером, установленным для района генеральным планом сообщества. (Меквон, Висконсин, 1960)
Какими бы общими ни были эти правила, они служат в качестве основы для суждения в свете фактов, которые могут быть обнаружены в процессе рассмотрения проекта.
Расположение открытого пространства . Открытое пространство может быть обозначено во всеобъемлющем плане сообщества или может быть включено по усмотрению подразделения.Немногие таинства содержат какие-либо стандарты. расположение или ориентация открытого пространства, но просто скажите, что его соответствие является одним из факторов, которые будут рассмотрены.
В штате Чикаго:
, что минимальная площадь участка на одну жилую единицу … не должна уменьшаться более чем на 15 процентов … и что она должна быть доступна каждому жилому зданию и непосредственно прилегающему к нему (включая земельный участок, на котором он возведен) минимальный размер земельного участка, необходимый для такого строительства, в соответствии с положением о площади земельного участка на жилую единицу.
Подразумевается, что некоторые постановления предопределяют характер открытого пространства и его местоположение, устанавливая условия для ориентации и взаимосвязи зданий, где объем является важным фактором. Эти правила устраняют некоторую гибкость, которая предоставляется проектировщику кластерного подразделения, где масса здания не так важна, как в случае многоквартирных домов.
Периферия . Многие постановления содержат особые положения, гарантирующие, что развитие на краях проекта соответствует требованиям исходной зоны, так что будет происходить постепенное смешение характера нового проекта и его использования вне его.Это делается либо путем определения допустимой границы «участка» в планируемой застройке, либо путем указания того, что определенные требования к размерам должны быть соблюдены по краям проекта.
Постановление Стэмфорда, штат Коннектикут (с поправками от 1958 года):
Участок или каждая его часть, отделенная от других его частей улицами общего пользования, считается лотом для целей настоящих правил.
Ни одно здание, прилегающее к собственности в других районах, не должно иметь передний или боковой двор меньше, чем указано в Приложении требований…для прилегающего района или бокового двора, равного половине высоты здания; в зависимости от того, что больше.
Постановление о зонировании Чикаго гласит:
, что вдоль периферии таких запланированных застроек должны быть предусмотрены дворы в соответствии с требованиями нормативных актов района, в котором расположена данная застройка.
Зоны отдыха . В некоторых постановлениях подробно прописаны требования к местам отдыха. Вместо этого они часто заявляют, что суждение будет основано на спецификациях комплексного плана.
Согласно постановлению Сан-Франциско:
Он должен включать условия для зон отдыха, чтобы удовлетворить потребности предполагаемого населения или как указано в Генеральном плане.
Стэмфорд, Коннектикут, более конкретно:
Площадки для детских площадок и других рекреационных целей, соответствующие по расположению, характеру и размеру в соответствии с типом жилой застройки и предполагаемой плотностью населения, но ни в коем случае не занимающие менее 200 квадратных футов площади на каждую жилую единицу обслуживается, назначается.
Парковка . Большинство постановлений требует, чтобы в запланированном застройке были предусмотрены те же условия, что и в первоначальной зоне.
Единоличное владение . Чтобы обеспечить общее планирование проекта и гарантировать, что разработка ведется в соответствии с планом, некоторые постановления требуют, чтобы заявление было подано одним владельцем или скоординированной группой. Разрешение на осуществление запланированной застройки может быть отозвано, если прогресс в завершении является неудовлетворительным в соответствии с положениями, согласованными застройщиком и местными властями в начале.
Последующая фрагментация прав собственности на проект . Хотя запланированный комплекс может быть построен одним владельцем, который может продавать или сдавать в аренду жилые единицы, в случае кластерного подразделения весьма вероятно, что единицы будут проданы индивидуально в какой-то момент, если не сразу после строительства. Если отдельные участки не показаны на табличке, должен быть план последующей фрагментации проекта с указанием мер по уходу за общими землями и объектами.
Отвечая на вопросы, заданные Консультативной службой по планированию, респонденты в целом согласились с тем, что положения о запланированном развитии, если они существуют, будут достаточными для размещения кластерного подразделения. Они призвали к осторожности в отношении договоренностей, касающихся общей земли (тема, которая будет рассмотрена в следующем разделе).
Критика положений о планируемом развитии как средства создания кластерного подразделения может возникать в связи с двумя фундаментальными аспектами разрешающих постановлений: процедурой обзора и стандартами разработки.Уильям Л. Вейсмантел отмечает, что: «Опыт округа Сент-Луис показал, что требование слушания и последующей ратификации оказалось существенным сдерживающим фактором для кластерного подразделения». Разработчик может рассматривать процедуру проверки как дополнительную ответственность и по этой причине отдавать предпочтение традиционному разделению, а не кластеру.
Из другого квартала Уильям Л. Нельсон говорит, что положения о запланированном развитии, которые позволят кластерные подразделения, не будут обеспечивать правила, необходимые для обеспечения их надлежащего развития.Важно признать необходимость в очень точных и подробных нормативных стандартах разграничения и контроля для таких групповых проектов. Он говорит: «… Мы уже видели исследования, претендующие на роль« кластеров », которые демонстрируют очевидное отсутствие понимания или компетентности в области проектирования и на самом деле являются не чем иным, как плохой имитацией некоторых аспектов кластерного дизайна, которые были опубликованы. … «Признавая, что термин« кластер »не содержит в себе магии (и очень мало точен), он указывает, что советы по планированию и руководящие органы« при оценке представленных им проектов должны продолжать использовать свой здравый смысл и эстетические стандарты при определении качества предложения, независимо от того, как оно называется.«
«Кластерное зонирование»
Очевидно, что, хотя положения о планируемом развитии развивались как средство обеспечения гибкости в правилах зонирования, они не были специально разработаны для размещения кластерных подразделений. Однако в последнее время произошли некоторые инновации в зонировании кластеров.
Гилфорд, штат Коннектикут, принял поправку к правилам подразделения с явной целью разрешить развитие кластера. В статье «Открытое пространство в подразделениях» в журнале Connecticut State Journal Джеймс Фрост объяснил цель и эволюцию новых положений.Правила поддерживают разрешенную в зоне плотность, позволяя при этом уменьшать размер отдельной партии, о чем говорится. Оставшаяся земля, не входящая в состав участков под застройку, будет использоваться для отдыха.
На сегодняшний день, возможно, наиболее тщательно проработанные положения, разрешающие кластерное развитие, содержатся в предлагаемой поправке к постановлению о зонировании округа Сент-Луис. (Положения перепечатаны в Приложении II.) В разделе, озаглавленном «Порядок застройки поселков для односемейных резиденций», учитывается важнейший вопрос о размере лота.Перед подачей заявки субъект подсчитывает количество лотов, которые ему будет разрешено разработать. После вычитания определенных участков из его участка, таких как земля в поймах рек и та, которая ему недоступна из-за сервитутов, он затем вычитает определенный процент из оставшейся части полосы отвода на улицу (независимо от того, используется она на самом деле или нет. для полосы отчуждения) и делит оставшуюся площадь на минимальную площадь участка, требуемую для района. Результат дает количество лотов, которые могут быть установлены на тракте.Размеры отдельных участков могут быть уменьшены ниже требований округа при условии, что средний размер, включая любое общее открытое пространство, не будет ниже требований округа.
Существует значительная свобода в использовании общего открытого пространства, так что оно все еще может подходить для вычисления среднего значения (см. Приложение II, Раздел 5). Поправка определяет минимальную площадь, до которой могут быть уменьшены отдельные участки под жилые дома в любом районе по скользящей шкале, которая зависит от первоначальных требований района.
ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
Подразделение кластера представляет собой отход от обычной практики подразделения в том смысле, что оно может включать земли, предназначенные для использования по соседству или сообществу и для развлечения — в дополнение к отдельным участкам, улицам и участкам общественных игровых площадок, парков и школ, которые обычно встречаются. совместно с любым подразделением. Наличие общей земли порождает проблемы владения, использования земли и контроля над ней.Должен существовать руководящий орган, способный принимать и выполнять решения по этим вопросам, и на который возложена постоянная ответственность за техническое обслуживание и защиту со стороны полиции. Необходимо принять соответствующие правовые меры, чтобы гарантировать целостность общей земли.
Собственность
Общая собственность в кластерном подразделении может находиться в частных руках по любому из нескольких соглашений, или она может быть выделена и находиться во владении общественности. Сообществу важно определить, в какой степени существует общественный интерес к любой земле, которая может быть разделена.Этот интерес может быть определен до того, как подразделение будет рассмотрено и указано в комплексном плане. Например, сообщество может заранее решить, какие вершины холмов, какие ущелья, какие долины ручьев, какие парковые участки будут сохранены в качестве общего открытого пространства для различных будущих подразделений (или для сообщества). Преимущество состоит в том, что открытые пространства будут непрерывными или будут соответствовать общему образцу, даже если они не находятся в государственной собственности. Однако эта процедура включает в себя множество безответных вопросов о методе и праве, которые наиболее полно исследовал Уильям Х.Уайт младший и Ширли А. Сигел.
В целом, проверка того, должна ли общая собственность находиться в государственных или частных руках, заключается в том, расположена ли территория таким образом, чтобы приносить больше пользы, чем прилегающая территория и проживающие на ней владельцы собственности. Даже несмотря на то, что община, возможно, не указала в комплексном плане, что существует общественный интерес к данному участку, может быть обнаружено, что общественность может извлечь выгоду из развития, которое происходит на нем, и что общая собственность должна быть проводится городом.Примером этой ситуации является создание игровой площадки, которая будет открыта для использования всем сообществом.
Остается без ответа философский и политический вопрос: в какой степени местное правительство должно взять на себя ответственность за экологическое благоустройство жилых районов, обслуживающих лишь несколько семей. В соответствующих ситуациях достоинство посвящения заключается в том, что собственность будет поддерживаться безличным органом власти, избегая необходимости в создании ассоциации владельцев соседней собственности.Выделение общего открытого пространства может также привести к экономии на техническом обслуживании, поскольку в большинстве городов уже есть тракторы и коммерческие газонокосилки, а для работы с таким оборудованием работают обученные операторы.
Однако у самоотдачи есть свои недостатки. Во-первых, это может разрушить исключительность общего открытого пространства, а также чувство уединения. Во-вторых, независимо от того, взимается ли специальный взнос, содержание зависит от превратностей муниципальных бюджетов, приоритетов и администрации.В-третьих, высказывалось предположение, что государственная собственность может вызывать возражения, потому что она вызовет давление с целью улучшения земли, которая, возможно, лучше простаивает в своем естественном состоянии. Наконец, если не будут выделены большие или смежные участки, муниципалитет может оказаться не в состоянии поддерживать землю в удовлетворительном состоянии по разумной цене.
Есть две точки зрения относительно ограничений, которые должны быть наложены на землю, находящуюся в муниципальной собственности. Во-первых, открытое пространство никогда не следует использовать ни для чего другого.Сторонники этой идеи считают, что единственный способ гарантировать такой результат — это включить в акт положение о том, что, если выделенная земля когда-либо будет использоваться не по назначению, она вернется к предыдущему владельцу. . Другая точка зрения состоит в том, что муниципалитет не должен быть связан вечными обязательствами в отношении использования имущества, и что оно должно удерживаться без обременения.
Постановления о подразделении Гилфорда, штат Коннектикут, четко определяют условия, при которых общая земля может либо передаваться городу, либо находиться в корпоративной собственности.Соответствующие положения воспроизведены в Приложении III.
Частное владение
Когда весь проект находится в единой собственности, проблемы, связанные с общим открытым пространством, значительно упрощаются. Как и в проекте многоэтажного дома или квартиры с садом, арендаторы имеют определенные права и обязанности в отношении общих помещений; они записываются в договор аренды. Расходы на содержание являются фактором арендной платы, и владелец может взять на себя контроль над использованием и обслуживанием территории на основе решений, которые он сам принимает.В небольших проектах, которые не требуют управления на месте, могут возникнуть трудности с администрированием и обслуживанием общей территории.
Подразделение кластера, как было рассмотрено в этом отчете, обычно не является арендным проектом, а представляет собой проект, в котором отдельные участки принадлежат отдельным владельцам, а общая собственность принадлежит сообществу или жителям проекта. . Если, согласно предыдущим критериям, общее пространство не подходит для посвящения и не удерживается застройщиком (а это маловероятно, если застройщик не продает только строения и сохраняет право собственности на землю), ответственность должна быть передана. какому-то частному телу.
Есть несколько способов владения общим имуществом. Самый простой — просто расширить отдельные линии участков, включив в них общее открытое пространство. Соответствующие ограничения могут быть наложены на использование земли посредством договоров или сервитутов. Второй метод заключается в том, чтобы владение общим открытым пространством передавалось всем владельцам собственности. С каждым поступком будет «постоянная, неделимая, пропорциональная заинтересованность» во всем общем пространстве, связанном с проектом. Хозяин не сможет определить, какая часть открытого пространства «его».»Оба этих метода определяют и ясно показывают взаимосвязь между отдельным участком и всей связанной общей территорией.
Другой метод — это создание некоммерческой общественной корпорации, в которой передается право собственности на общую землю. Владельцам отдельных участков предоставляется право голоса в делах корпорации посредством права голоса, которое может быть передано семье на основании площади земли или оценочной стоимости. Членство в корпорации может быть оформлено правом и условием покупки, при которых доля в общем пространстве не отделяется от владения жилым участком.
Независимо от того, какая форма частного владения используется, одной из практических проблем будет запуск проекта в момент его продажи индивидуальным владельцам участков. Один из первых экспериментов, в которых ограничительные заветы использовались в сочетании с частной общей землей, проводился в Рэдберне. Там с самого начала была достигнута договоренность о том, чтобы ассоциация собственников начала работать.
Раздел Защитных ограничений, опубликованных в 1929 году, гласит:
Жители будут контролировать
В настоящее время, пока Рэдберн не станет более развитым сообществом, членами Ассоциации Рэдберна являются девять Попечителей, указанных в Свидетельстве о регистрации, и другие лица, которых они могут избрать в члены.Городская жилищная корпорация и учредители The Radburn Association ожидают, что по мере увеличения населения Radburn и самоорганизации жителей и владельцев право назначать одного или нескольких попечителей Radburn Association будет предоставлено их представителям. и что в конечном итоге все управление и членство в The Radburn Association будет в руках жителей и владельцев или их представителей.
Уильям К. Бруссат в статье в журнале Landscape Architecture (весна 1960 г.) обсуждает проблему создания организации для управления общей собственностью в групповых жилых комплексах.Некоторые из его идей в равной степени применимы и к кластерным подразделениям. Он предлагает, чтобы разработчик изначально отвечал за создание ассоциации:
Разработчик может предоставить правовую основу правил, ограничений, сервитутов, ответственности и т. Д. В действиях, как указано выше. Однако эти соглашения не являются самодостаточными, поэтому разработчик также должен предоставить механизм для их выполнения. Перед продажей домов он должен сформировать ассоциацию владельцев недвижимости, членство в которой является условием продажи.Более того, соглашения и декларация ограничений должны быть связаны с ассоциацией как их исполнителем. Эта ассоциация несет ответственность за взимание, сбор и выплату средств на содержание, а также за соблюдение ограничений — при необходимости, обращаясь в суд.
В интересах будущего общинного достояния, если бы застройщик сохранил контроль над общедоступными объектами, пока все объекты собственности не будут проданы — или, возможно, до некоторого определенного времени после этого — скажем, шести месяцев или более.Это создало бы рабочий прецедент для организации до тех пор, пока она не выберет своих должностных лиц и не начнет учиться эффективно управлять общественным достоянием.
Ограничения, обязанности и общественные полномочия
Brussat также указывает, что одним из оснований для критики, направляемой строителями и финансовыми агентствами в отношении общих частей, является вероятность того, что ими будут злоупотреблять или ими пренебрегают. Объект общего пользования должен иметь правила и положения, которые обеспечивают максимальное удовольствие для всех, ограничивая при этом индивидуальные действия, которые могут нанести ущерб общему удовольствию.
Ограничения на использование общих ресурсов будут в значительной степени зависеть от их характера от дизайна, но в любом случае будут желательны определенные судебные запреты:
Дом (по частным лицам).
Фехтование (частное лицо).
Посадка растений (физическими лицами).
Такие другие действия, которые могут быть сочтены вредными для общего пользования и удовольствия, такие как игра в мяч, обеды, нагота (как в правилах посещения одного сообщества!), Создание шума, домашние животные, мусор и т. Д.
Будут дополнительные обязанности финансового характера. Существует ряд основных расходов, связанных с надлежащим уходом и обслуживанием коммунального хозяйства …. основными факторами затрат будут:
Услуги садовода (покос, обрезка живой изгороди, обрезка деревьев, посадка и т. Д.).
Ремонт дорожек, заборов и инвентаря.
Дополнения и изменения оборудования и сооружений.
Дополнения и изменения садов и зелени.
Полиция и очистка.
Администрирование (бухгалтерское, юридическое, страховое и др.).
В случаях, когда местность имеет общественный интерес к общему открытому пространству и земля была выделена, конечно, нет необходимости создавать районную организацию для управления и обслуживания пространства.
Если земля находится в частной собственности, общественная корпорация или ассоциация владельцев собственности должны быть наделены полномочиями для эффективного выполнения своих обязанностей.Исполнительные полномочия таких организаций могут быть возложены на совет директоров или попечителей, обладающих необходимыми полномочиями для взимания оценки.
Эта власть может быть установлена положениями акта. В случае невыполнения официальным органом своих обязанностей респонденты предложили два типа гарантий на вопросы, заданные Консультативной службой по планированию.
Первый заключается в том, чтобы включить на лицевую часть площадки положения для строительства и обслуживания частных объектов.Это устройство использовалось в Милуоки. Он позволяет муниципалитету заходить на землю для строительства и обслуживания объекта и, если участники не выполняют свои обязательства, взимать с участников расходы по налоговым ведомостям. Несмотря на ограниченный опыт, такая договоренность ложится дополнительным бременем на городской департамент общественных работ.
Второй и наиболее часто предлагаемый метод — установить организационные механизмы и оценку в соглашении об эмиссии.В Миссури попечители подразделений могут быть наделены полномочиями по сбору налогов правительственной единицы. В качестве альтернативы сбор средств может быть основан на специальном устройстве оценки. В любом случае договор об эмиссии может предусматривать, что, если попечители не выполнят свои обязательства по содержанию, средства и права на выполнение работ могут быть переданы городу. Из-за юридических сложностей, при решении проблем, связанных с общей собственностью, следует проконсультироваться с юристом, хорошо знакомым с государственными и местными нормативными актами.
Мероприятия по обеспечению целостности открытого пространства
Выделенная земля может показаться защищенной от спекулятивного желания повторно разделить открытое пространство, но всегда существует вероятность того, что муниципалитет может пожелать использовать ее для каких-то других целей, чем первоначально предполагалось. Проблема может возникнуть, если город обременен землей, использование которой в будущем будет ограничено. Может быть целесообразно включить механизм выхода, с помощью которого можно было бы внести улучшения, если бы они были одобрены, скажем, чрезвычайным большинством местного законодательного органа и, возможно, с некоторой формы согласия значительной части владельцев участков.
Есть несколько способов гарантировать целостность частной земли общего пользования. Первый — это договорное соглашение с явным запретом на использование, отличное от предполагаемого. Такие положения могут быть усилены освобождением этих разделов от дальнейших поправок. Во-вторых, на лицевой стороне площадки можно отметить договорные отношения и единое открытое пространство. В-третьих, одобрение подразделения может быть дано при условии, что общая территория будет покрыта сервитутом открытого пространства, переданным сообществу.Условия сервитута позволили бы только такую застройку, которая согласовывалась бы с его постоянным использованием в качестве открытого пространства, при условии одобрения комиссии по планированию. Наконец, в случае планируемой застройки, условия утверждения зонирования подразумевают, что общая земля в любом кластерном подразделении не будет подлежать дальнейшему разделению, поскольку новая зона адаптирована для размещения только той площадки, которая была представлена и утверждена.
Еще один способ обеспечить целостность общей зоны — это дизайн.Урочище может быть разделено на такие подразделения, что его нельзя будет дополнительно разделить либо потому, что территория слишком мала, либо потому, что доступ запрещен, за исключением пешеходов. Кроме того, общая собственность может быть настолько хорошо спроектирована и считаться такой благой для развития, что никто не подумает расставаться с ней. Хотя эти конструктивные факторы могут присутствовать, желательно усилить предполагаемый эффект кластерного подразделения юридической поддержкой.
Некоторые респонденты на вопросы были обеспокоены ответственностью за замораживание использования обыкновенного на неограниченный срок.Казалось бы, целостность общей собственности не должна длиться дольше, чем физическая жизнь самого проекта. Один планировщик предположил, что ни одно из этих устройств не должно работать более 20 лет, но должно иметь возможность продления через 20 лет, если так решат владельцы лотов.
Курс, которого следует придерживаться в свете этих соображений, состоит в том, чтобы, с одной стороны, не делать положения настолько слабыми, чтобы они могли подвергаться влиянию спекулятивного давления, а с другой стороны, чтобы обеспечить достаточную гибкость, чтобы другие надлежащее использование может быть сделано и в отношении срока службы подразделения.
ВЫВОДЫ
Кластерное разделение имеет две характеристики, которые отличают его от загородной застройки прошлых десятилетий. Первый — это принцип проектирования, согласно которому небольшие группы домов отделены друг от друга промежуточным пространством. Второй — это совместное владение пространством между группами.
Кластер в последнее время получил широкую огласку, но это не новая идея. Есть исторические прецеденты, и элементы кластера использовались в подразделениях на протяжении многих лет.Теперь утверждается, что кластер является средством достижения ряда желаемых целей. Их:
Сохранение сельского характера земли;
Экономика в строительстве и эксплуатации;
Включение специальных объектов;
Варианты дизайна;
Конфиденциальность и общительность;
Индивидуальные партии, практичные и желанные.
Было продемонстрировано, что, хотя эти утверждения способны захватить воображение публики, которая привыкла к монотонным схемам послевоенного периода, то, действительно ли эти цели будут достигнуты, во многом определяется индивидуальным замыслом.В самом кластере нет магии. В худшем случае, как лейбл, это может быть не более чем рекламный трюк. С другой стороны, это возможность реализовать перечисленные цели.
Цель этого отчета — не вынести суждение о подразделении кластера, а, скорее, поднять вопросы, которые следует задавать, когда используется термин или когда кластерная схема подается на утверждение. Поскольку стандартной формы подразделения кластера не существует, в каждом случае необходимо будет определять, действительно ли кластер выполняет поставленные задачи.
Подразделение на кластеры обычно не разрешается в соответствии с правилами зонирования, основанными на «конверте единичного лота». Поэтому необходимо сделать специальные условия, чтобы учесть характерную схему истинного кластера. Более продвинутые постановления о зонировании включают «положения о планируемой застройке» в качестве исключения, практика, которая, по всей видимости, разрешает строительство этих застроек. В некоторых кругах существует ощущение, что согласно положениям о планируемом развитии кластер должен несправедливо подвергаться более тщательному изучению, чем традиционные схемы, когда в то же время кластер может представлять собой значительное улучшение.Там, где появляются кластеры, предпринимаются усилия по разработке правил, которые позволят эти новые разработки без громоздких и неопределенных процедур проверки.
Одна из опасностей кластера состоит в том, что концепция и разрешающие положения могут быть нарушены. Совершенно очевидно, что там, где расположены группы домов, чистая плотность отдельных участков увеличивается по сравнению с ожидаемым при зонировании по одному участку. Если это разрешено, следует продемонстрировать преимущества, которые можно получить, допустив такое «локальное» увеличение плотности.
Плотность соседства может быть эффективно увеличена в кластерных застройках, если:
Общая земля используется для целей, которые обычно не используются в качестве дополнительных принадлежностей на индивидуальном жилом участке, например, под школу.
Со временем на общей земле построены дополнительные жилые постройки.
Остальные проблемы кластерного разделения — это те, которые присущи простому землевладению. К ним относятся владение, использование общей площади, ее контроль и обслуживание.Особое значение имеют механизмы, гарантирующие целостность общей земли, поскольку легко увидеть, что вся идея кластера искажается, если эта земля не используется по назначению.
Мы постарались указать на факторы, которые следует учитывать любому, кто имеет отношение к кластерному подразделению. Однозначные ответы невозможны, поскольку опыт работы с кластером ограничен. Благодаря тщательному руководству и контролю в настоящее время кластер демонстрирует все возможности по привнесению восхитительной новой формы развития в пригородную сцену.
СНОСКИ
1 Полную информацию о ссылках, приведенных в тексте, см. В списке в конце этого отчета.
2 См. Общий Закон о городах, Глава 21 Сводных законов, Статья 3, Раздел 37, выдержки из которого опубликованы в Приложении I. Раздел 179-p применим к деревням, а Раздел 281 применим к городам.
БЛАГОДАРНОСТИ
Planning Advisory Service благодарит следующих людей за их мнения и своевременные комментарии об их опыте работы с кластерными подразделениями, а также за предоставление некоторых материалов, которые были перепечатаны в этом отчете.
Роберт Кэтлин, консультант по планированию, Bagby & Catlin, Денвилл, Нью-Джерси.
Кэрролл Дж. Донохью, юрист, Сент-Луис, штат Миссури.
Роланд Б. Грили, доцент кафедры регионального планирования, Массачусетский технологический институт, Кембридж, Массачусетс.
Альфред У. Джархоу, директор, Отдел оценки и ипотечных рисков, Федеральное жилищное управление, Вашингтон, округ Колумбия
Альфред Кан, помощник директора по планированию, Комиссия по планированию округа Сент-Луис, Клейтон, штат Миссури.
Роджер Монтгомери, доцент, Школа архитектуры, Вашингтонский университет, Сент-Луис, Миссури.
Уильям Л. Нельсон, консультант по планированию, Nelson-Ball & Associates, Милуоки, Висконсин.
Бернард Х. Шефтелл, начальник отдела текущей работы, Совет государственных земельных комиссаров, Милуоки, Висконсин.
Стивен Сассна, консультант по планированию, Stephen Sussna Associates, Трентон, Нью-Джерси.
Ирвинг Вассерман, начальник отдела землеустройства, Комиссия по городскому планированию, Филадельфия, Пенсильвания.
Уильям Л. Вейсмантел, градостроитель, Harland Bartholomew and Associates, Сент-Луис, штат Миссури.
ССЫЛКИ
Brussat, Уильям К. «Общинные площади на новых жилых площадях», «Ландшафтная архитектура», , весна 1960 г.
Кэтлин, Роберт. «Зонирование с контролем плотности», Американский город, , сентябрь 1959 г.
«Планы кластеров в Project Give Houses Open Land — and Privacy», New York Times , 3 января 1960 г.
Крэбтри, Г.Х., младший «Развитие подразделений поля для гольфа», Urban Land, сентябрь 1958 г.
Кертис, М. Ховер. «Планирование благоустройства … Двойная система соседства». Перепечатано из National Real Estate and Building Journal, с декабря 1953 по март 1954 года.
Фельд, Майрон X. «Подразделение кластерного сада», , Американский город, , июль 1959.
Фрост, Джеймс. «Открытое пространство в подразделениях», Государственный журнал Коннектикута, , август 1960.
Голдстон, Эли и Шойер, Джеймс Х. «Зонирование планируемых жилых построек», Harvard Law Review , декабрь 1959.
«Хороший ландшафтный дизайн жизненно важен, говорит проектировщик», Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.
Грили, Роланд Б. «В пользу низкой плотности», Американский город, 1 февраля 1958 г.
«Является ли архаичное зонирование реальной причиной однообразия в подразделениях?» House and Home , июнь 1960 г.
«Является ли эта новая идея планировок подразделений хорошим ответом на зонирование« большого участка »?» House and Home , September 1959.
Китс, Джон. Трещина в окне изображения . Кембридж, Массачусетс: The Riverside Press. 1957 г.
Местное планирование и зонирование . Олбани: Министерство торговли Нью-Йорка, ред. изд., 1958.
Макнамара, Майлз. «Новая идея в разделении — кластеризация — здесь запланировано», Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.
Миллер, Ричард А. «Дремлющее состояние планирования подразделений», Architectural Forum , февраль 1959.
Radburn — Защитные ограничения и общественная администрация. Fair Lawn, New Jersey: City Housing Corporation, 1929.
Сигел, Ширли Адельсон. Закон открытого пространства . Нью-Йорк: Regional Plan Association, Inc., 1960.
Стейн, Кларенс С. К новым городам Америки . Нью-Йорк: Reinhold Publishing Corp., 1957.
Преобразование пригородов: возможность гибкого управления зонами . Филадельфия: Жилищное управление Филадельфии, апрель 1960 г.
«Этот план кластера предусматривает размещение только 283 домов на 530 акрах», House and Home , май 1960 г.
Тюммлер, Фред В. «Зонирование для планируемого сообщества», Urban Land , апрель 1954 г.
Уайт, Уильям Х. младший Обеспечение открытого пространства для городских районов Америки: меры по сохранению . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, Технический бюллетень 36, декабрь 1959 г.
Зонирование групповой жилой застройки . Чикаго: ASPO, Информационный отчет консультационной службы по планированию, номер 27, июнь 1951.
ПРИЛОЖЕНИЕ I
Выдержка из Закона Нью-Йорка, глава 21 сводных законов, статья 3.
Раздел 37. Планировочная доска, изменения в правилах зонирования . Орган, создающий упомянутый совет по планированию, настоящим уполномочен постановлениями или постановлениями, применимыми к правилам зонирования такого города или любой части таких правил зонирования, наделить его полномочиями одновременно с одобрением любой такой площадки либо для подтверждения правил зонирования земли. так, как показано на официальных картах зонирования города, или вносить в них какие-либо разумные изменения, и такая доска настоящим уполномочена вносить такие изменения.Владелец земельного участка, указанного на табличке, может представить вместе с табличкой предлагаемый план строительства с указанием участков, на которых предполагается строительство групповых жилых домов или многоквартирных домов или местных магазинов и магазинов. Такое здание должно указывать для каждого участка или предлагаемой строительной единицы максимальную плотность населения, которая может существовать на нем, и минимальные требования к двору. Такой план, если он утвержден советом по планированию, должен изменить, изменить или дополнить правила зонирования земли, указанной на табличке, в пределах ограничений, установленных таким законодательным органом в указанном постановлении или постановлении.При условии, что для такой земли, показанной таким образом, не будет более высокой средней плотности населения или покрытия земли зданиями, чем это разрешено в районе, в котором расположена такая земля, как показано на официальной карте зонирования. Такой план строительства не должен утверждаться советом по планированию, если, по его мнению, надлежащее использование прилегающей земли не обеспечено разумными гарантиями и такой план не согласуется с общественным благосостоянием. Прежде чем правление внесет какие-либо изменения в правила зонирования, должны быть проведены публичные слушания, которым будет предшествовать такое же уведомление, как и в случае утверждения самой площадки…. При подаче таблички в канцелярию уездного клерка или регистратора такие изменения, подлежащие, однако, рассмотрению судом, как предусмотрено ниже, должны быть и стать частью правил зонирования города, должны иметь место любых правил, установленных сметной комиссией или другим законодательным органом города, должны применяться таким же образом и могут быть изменены.
ПРИЛОЖЕНИЕ II
Предлагаемая поправка к Постановлению о зонировании
Порядок застройки односемейных микрорайонов
(г.Округ Луис)
1. Целью данной статьи является обеспечение различий в размерах участков в односемейных жилых районах таким образом, чтобы разрешенная плотность жилых единиц, предусмотренная требованиями к минимальному размеру участка, поддерживалась в целом и желательно открытое пространство, лесной покров, зона отдыха. области или живописные виды сохранены.
2. Застройщик подразделения в односемейном районе, за исключением односемейного района «E» площадью 6000 кв. Футов, может изменять размеры участков внутри подразделения, используя процедуры, содержащиеся в настоящей статье.Максимальное количество участков, которые могут быть созданы в соответствии с этой процедурой, рассчитывается путем вычитания 20 процентов общей площади, подразделяемой на полосу отвода, и деления оставшейся площади на минимальные требования к площади участка для района для одной семьи. или районы, в которых будет располагаться подразделение. Этот метод применяется независимо от количества земли, фактически необходимой для полосы отвода. Земля, используемая коммунальными предприятиями для сервитута для основных объектов, таких как линии электропередачи и водопровод, если такая земля недоступна для застройки собственником из-за сервитутов, не должна рассматриваться как часть общей площади при расчете максимального количества лоты, которые могут быть созданы в рамках этой процедуры.Земля в поймах рек Миссисипи, Миссури и Мерамек или в пределах обычных берегов других водотоков не должна рассматриваться как часть общей площади при вычислении максимального количества участков, которые могут быть созданы в соответствии с этой процедурой.
3. В соответствии с этой процедурой, лоты могут быть уменьшены в области ниже минимального размера лота, требуемого в районе, в котором расположено подразделение, при условии, что средний размер лотов, созданных в подразделении, не ниже минимального размера лота, требуемого в район.В подразделениях, состоящих из десяти или более участков, общая земля для открытого пространства или для отдыха может быть выделена для использования собственниками жилых участков, и такая общая земля может быть включена в определение среднего размера участков, созданных в подразделении.
4. В соответствии с этой процедурой ни один участок в жилом районе для одной семьи не может быть уменьшен на площади ниже следующих минимальных стандартов, а также такие уменьшенные участки не должны иметь фасад, меньший, чем применимый фасад, требуемый в Правилах о подразделении:
РАЙОН
МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ ЛОТА
B 1 акр 20000 кв.футы
Б-1 30 000 кв. Футов 15000 кв. Футов
С 20000 кв. Футов 12,000 кв. Футов
К-1 15000 кв. Футов 10,000 кв. Футов
С-2 12000 кв. Футов 9000 кв. Футов
С-3 10000 кв. Футов 7500 кв. Футов
D 7500 кв. Футов 6000 кв. Футов
Местоположение, протяженность и назначение общей земли, которую предлагается выделить для открытого пространства или для отдыха в пределах любого подразделения, должны быть рассмотрены и одобрены Комиссией по планированию до того, как будут применяться положения настоящего Раздела. Частное рекреационное использование, такое как поле для гольфа или бассейн, использование которого ограничено владельцами или жильцами участков, расположенных в пределах участка, может быть одобрено как земля общего пользования. Другие виды использования или участки, которые могут считаться общими землями, включают исторические здания или участки, парки и бульвары, декоративные парки, обширные участки с лесным покровом и низины вдоль ручьев или участки пересеченной местности, где такие участки обширны и имеют достойные природные особенности. сохранения.
Содержание общих земель для открытых пространств или рекреационного использования должно быть гарантировано доверительным соглашением, утвержденным Комиссией по планированию, и должно быть зарегистрировано в Регистраторе дел округа Сент-Луис одновременно с записью окончательной площади подразделения. Такая общая земля должна быть аннулирована по законным актам на срок не менее тридцати лет.
Редакционное примечание. Предлагаемая поправка к постановлению о зонировании округа Сент-Луис, штат Миссури, еще не была принята и может быть изменена.Консультативная служба по планированию перепечатывает положения предлагаемой поправки не как рекомендацию, а как образец зонирования с контролем плотности, в котором будет размещено кластерное подразделение.
ПРИЛОЖЕНИЕ III
Город Гилфорд, штат Коннектикут
Поправка к Положению о Подразделении
Раздел 9 — РАЗВИТИЕ КЛАСТЕРА
C. Остаток земли, не входящий в состав участков под застройку, должен быть в таком состоянии, размере и форме, чтобы их можно было использовать для отдыха.Эта земля должна быть либо:
(1) Передано городу Гилфорд (в соответствии с параграфами C-3 и 4 ниже) или
(2) Находится в корпоративной собственности владельцев участков в пределах застройки и других близлежащих землевладельцев, которые могут пожелать стать членами корпорации (в этом случае Открытая земля может быть ограничена членами указанной корпорации, поскольку указанная корпорация может сам решаю). В случае корпорации девелопер должен включить в договор с собственниками строительных участков выгодное право на использование Открытой земли.
Никакие сооружения, кроме связанных с отдыхом, не допускаются. Открытая земля не может быть продана для других целей, кроме отдыха.
(3) Земля, переданная городу, должна быть минимум 6 акров; и находится в корпоративном владении как минимум 4 акра. Если Земля находится в корпоративной собственности, она подлежит налогообложению.
(4) В случае подразделения, состоящего из 30 или более участков и расположенного в соответствии с настоящим Разделом, застройщик может ходатайствовать перед Комиссией по планированию и зонированию, чтобы Открытая земля была передана городу для использования в качестве открытого общественного пространства.
(5) Перепродажа городом Открытой Земли для любого другого использования, кроме отдыха, требует письменного согласия 75% всех домовладельцев в пределах 2500 футов от указанной Открытой Земли.